2021年下半年我國房地產(chǎn)市場加速下行以來，房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了2010年以來的最深跌幅，同比負增長至今仍超過20%，市場筑底期也很長。盡管有關邊際放松房地產(chǎn)需求調控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續(xù)出臺，并為市場恢復創(chuàng)造了條件，但成效尚不顯著。我們發(fā)現(xiàn)，去年第四季度我國居民房地產(chǎn)按揭貸款的違約情況甚至出現(xiàn)了明顯增加。究其原因，主要與短期經(jīng)濟下行沖擊有關。因而有效、有力應對居民收入下降也是穩(wěn)樓市的重要舉措。

居民收入穩(wěn)步修復，既是房地產(chǎn)需求端調控政策發(fā)揮作用的前提條件，也影響著市場預期。尤其是在觀望情緒較為普遍的時期，預期對房地產(chǎn)市場后續(xù)的走勢影響較大。隨著我國疫情防控政策的調整，今年經(jīng)濟整體有望實現(xiàn)良好增長。但疫情防控優(yōu)化的滯后影響，疊加去年一季度經(jīng)濟增速基數(shù)較高等因素，今年一季度的穩(wěn)增長壓力比較大，且今年經(jīng)濟仍然面臨著疫情感染反復等不確定性。積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，并著力促進內需增加，縮短經(jīng)濟實現(xiàn)內生增長的時間，減緩疫情感染反復對經(jīng)濟的擾動，從而形成趨勢性的、穩(wěn)步的復蘇。這將從根本上為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)提供支撐。

一、按揭貸款違約明顯增加

從代表性銀行以按揭貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券（ABS）看，2022年我國個人按揭貸款初次違約（貸款違約天數(shù)不超過30天）明顯高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行的初次違約顯著上升，為近兩年來初次違約的高峰。整體看來，各銀行的按揭貸款總體質量仍然較為優(yōu)良，但是按揭貸款違約的增加需高度關注。

本文對建設銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行的以按揭貸款為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品進行了研究。當前市場上規(guī)模最大的此類產(chǎn)品是建設銀行發(fā)行的，截至2022年6月底存續(xù)的建行ABS產(chǎn)品對應的按揭貸款余額達到4493億元，占同期建行個人按揭貸款余額（64793.17億元）的6.93%，其底層資產(chǎn)來自全國各地，具有廣泛的代表性。招商銀行是目前我國規(guī)模最大的股份制銀行。截至2022年6月底存續(xù)的招行ABS產(chǎn)品對應的按揭貸款余額達到589.45億元，占同期招行個人按揭貸款余額的4.25%。杭州銀行和鄭州銀行都是城市商業(yè)銀行，其ABS的底層資產(chǎn)主要集中在浙江省和河南省，可以反映不同省份個人按揭貸款的差異。上述銀行ABS底層資產(chǎn)的違約情況見表1。

表1 不同銀行的底層資產(chǎn)初次違約情況

（單位：%）

（數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，經(jīng)作者整理）

以建設銀行的ABS產(chǎn)品為例，初次違約貸款筆數(shù)在全部貸款中的占比從2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%，同期，初次違約貸款的金額占比則從0.27%提高至0.38%。招商銀行按揭貸款ABS底層資產(chǎn)的違約率（按貸款筆數(shù)）從2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%，從金額看，違約率的上升更為明顯，從0.02%提高至0.13%。雖然違約率絕對值較低，但違約率上升的速度很快，已經(jīng)至少翻了兩番。杭州銀行和鄭州銀行的ABS按揭違約率（按貸款筆數(shù)計算）分別從2020年12月的0%和0.12%提高至2022年12月的0.02%和0.46%。盡管地區(qū)差異較大，但違約率均明顯上升。

二、短期經(jīng)濟下行沖擊是違約增加的主要原因

上述代表性銀行按揭違約率的變化（表1）揭示出短期經(jīng)濟下行沖擊可能是違約增加的主要原因。

一是違約率的變化存在一定波動，與疫情大規(guī)模暴發(fā)的時間較為吻合。同樣以建設銀行為例，2022年4、5月份，其ABS底層資產(chǎn)首次違約的筆數(shù)就出現(xiàn)了小幅躍升，占比超過了0.34%，此前大部分時間這一數(shù)據(jù)都低于0.30%。而隨著疫情防控優(yōu)化帶來短期沖擊加劇，違約占比再度上升，2022年11、12月，建設銀行的ABS底層資產(chǎn)首次違約的筆數(shù)占比均達到0.41%，為兩年來最高值。

二是從區(qū)域性銀行的數(shù)據(jù)看，2022年四季度杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現(xiàn)明顯差異。鄭州銀行的按揭貸款初次違約率由三季度的均值0.408%上升至四季度的0.818%，而杭州銀行則只從0.019%上升到0.027%。同期，河南的經(jīng)濟增速由4.9%降至1.3%（2022年9月開始的疫情對河南經(jīng)濟造成較大沖擊），而浙江的經(jīng)濟增速由4.2%降至3.1%，后者經(jīng)濟增速的下降比前者緩和得多。

由于按揭貸款違約增加也可能緣于居民抵制還款，如去年下半年頻發(fā)的“爛尾樓”事件（這促使各地加強了“保交樓”的工作），我們按照底層資產(chǎn)中的新房和二手房按揭貸款比例的高低進行了分組（分組情況詳見表2）對比后發(fā)現(xiàn)，與二手房貸款比例相對較低的ABS產(chǎn)品（簡稱“低組”）相比，二手房貸款占比相對較高的ABS產(chǎn)品（簡稱“高組”）初次違約的增加更為迅速（表3）。建設銀行二手房貸款比例相對較低的ABS底層資產(chǎn)初次違約筆數(shù)在過去一年提高了0.159個百分點，而二手房貸款比較高的則提高了0.173個百分點；招商銀行二手房貸款比例相對較低的ABS底層資產(chǎn)初次違約筆數(shù)在過去一年提高了0.090個百分點，而二手房貸款比較高的則提高了0.150個百分點。這表明居民違約上升可能主要不是由于“保交樓”不力，因為二手房按揭違約反而增加較多。

表2 建設銀行和招商銀行年成立的按二手房貸款比例分類情況

（數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，經(jīng)作者整理）

表3 2021年成立的不同類別ABS底層資產(chǎn)初次違約率

（以貸款筆數(shù)占比計算，單位：%）

（數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，經(jīng)作者整理）

三、穩(wěn)樓市應有效、有力應對居民收入下降

上述對居民按揭違約增加的原因分析揭示了，目前穩(wěn)樓市應聚焦于通過經(jīng)濟增長恢復居民購買力，從而避免“居民收入下降——房地產(chǎn)繼續(xù)大幅拖累經(jīng)濟——預期進一步轉弱”的非良性循環(huán)。

西南財經(jīng)大學的中國家庭金融調查數(shù)據(jù)顯示，居民購房愿意自2020年四季度以來就呈現(xiàn)下降趨勢，有購房計劃的居民占比從當時的11.6%下降至2022年三季度的7%。同時，目前市場觀望情緒較濃，經(jīng)濟恢復帶來的預期修復對房地產(chǎn)市場后續(xù)的走勢將產(chǎn)生較大影響。前述調查數(shù)據(jù)還顯示，處于觀望的居民占比在20%左右。這20%左右的“觀望者”，往往是有購買力的群體，隨著預期改善有望轉化為“有購房計劃”的購房者。因此，穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領域的政策措施，也應與我國宏觀調控政策相結合，尤其是及時、有效應對目前經(jīng)濟下行的沖擊。

我們建議，積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，并著力促進內需增加，縮短經(jīng)濟實現(xiàn)內生增長的時間，這是改善居民預期和提高收入的根本途徑。同時，房地產(chǎn)領域仍應保持政策定力，在堅持“房住不炒”的同時，繼續(xù)幫助行業(yè)度過困難期，但要避免過度刺激市場。此外，還應增加與市場的政策溝通，對未來我國房地產(chǎn)轉型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場的觀望情緒。

總而言之，目前我國居民房地產(chǎn)按揭貸款違約增加的主要原因是短期經(jīng)濟沖擊導致居民收入下降，而非“保交樓”推進不力。這其實是一個“好消息”，因為我國經(jīng)濟正在波動中逐步企穩(wěn)。但仍應高度重視違約情況的后續(xù)發(fā)展，積極采取有關措施，促進樓市回穩(wěn)。（作者盛松成系中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長；汪恒系隴東學院經(jīng)管學院講師）