（圖片來源：海洛創(chuàng)意）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 丁文婷 7月中旬，超過150個(gè)樓盤的購房者發(fā)布停貸“檄文”，向延期交房、事實(shí)性停工、表演式復(fù)工說不。

按揭合同是貸款人和銀行間的契約，停止還貸意味著購房者撕毀與金融機(jī)構(gòu)的合同。看上去像是他們被開發(fā)商欺負(fù)了，卻轉(zhuǎn)身報(bào)復(fù)銀行。

事實(shí)并非這么簡單。在開發(fā)商和銀行、購房人組成的復(fù)雜房屋資金鏈條中，購房者大概是風(fēng)險(xiǎn)承受力最弱的一環(huán)。面對(duì)預(yù)售資金賬戶監(jiān)管形同虛設(shè)、開發(fā)商躺平、“保交樓”遙遙無期的局面，除了用自己的信用跟銀行“賭一把”，不少人別無他法。

停貸可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)有多大？有機(jī)構(gòu)估算，潛在受影響銀行資產(chǎn)約2萬億元。不過，各大銀行在7月14日相繼公告總體風(fēng)險(xiǎn)可控，并且，目前業(yè)主們發(fā)布的多為停貸“告知書”，而非大規(guī)模事實(shí)性停貸。

盡管如此，停貸問題仍需引發(fā)足夠重視，它背后是遲遲未能解決且在快速蔓延的出險(xiǎn)房企樓盤爛尾問題，以及遲遲沒能完全理順的預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)——問題爆發(fā)前的“寬”和問題爆發(fā)后的“嚴(yán)”都處于拉滿狀態(tài)，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)形勢(shì)起到了推波助瀾的作用。

一位東部某城市住建系統(tǒng)官員表示，爛尾樓不僅僅是給城市烙下一個(gè)疤，更重要的是，會(huì)波及當(dāng)?shù)刭彿空摺㈤_發(fā)商、政府等，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生全方位的影響。

自1998年《個(gè)人住房貸款管理辦法》頒布以來，按揭貸款極大地繁榮了中國房地產(chǎn)市場，也向來是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。此番停貸風(fēng)波背后的深層次原因值得深究。

為什么單方面停貸

“我不是炒房客，可能一輩子也就買得起一套房了。”三年前，齊玉一出月子就和丈夫趕了3小時(shí)的路來南昌市買房——為了孩子的未來，一家人決定在南昌定居。

今天，他們買好的樓盤南昌新力城的工地，塔吊靜悄悄，但是按揭早就開始了。

7月12日，是齊玉交當(dāng)期房貸的最后期限，她沒有把6000元如期存入賬戶。那一刻，她感覺整個(gè)身體都松弛下來了。因?yàn)橐咔椋R玉的丈夫失業(yè)在家，她自己做銷售工作，只有底薪，“賬戶已經(jīng)空了”。

當(dāng)天，南昌新力城全體業(yè)主在“決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書”中稱，南昌新力城在2021年8月停工，一期11、12棟高層，25、26洋房和二期全體，合計(jì)3277戶已過交付期限8個(gè)月仍未交房，目前交房資金缺口4億，辦理產(chǎn)證5.5億。新力城若未能在2022年7月底前給出能夠執(zhí)行的復(fù)工方案并全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停貸直至交房之日。

300公里外的鄰省省會(huì)武漢，一群年輕人面臨同樣的困境。

位于武漢市東湖高新區(qū)光谷中心城的綠地星河繪的業(yè)主高知云集，近2400戶業(yè)主中有超過1414人具有本科及以上學(xué)歷，占比近60%，其中碩士341人，博士41人，其中不少來自北大、清華和華中科技大學(xué)等名校。

他們中很多人是響應(yīng)“百萬大學(xué)生留漢工程”落戶武漢的，將工作幾年的收入和父母的全部積蓄拿來買房。綠地星河繪2020年12月首次開盤，半年時(shí)間“九開九罄”，業(yè)主們是經(jīng)歷多次搖號(hào)“上車”的幸運(yùn)兒。但自2021年11月樓盤陷入停工，業(yè)主們已經(jīng)在綠地、市房管局和區(qū)政府三方間奔波8個(gè)多月，會(huì)談近10次。

6月中旬的會(huì)談中，綠地華中項(xiàng)目負(fù)責(zé)人出面表態(tài)，不考慮前期欠款，項(xiàng)目目前缺口8億。但在7月最新的會(huì)談中，區(qū)專班告知，目前建設(shè)資金僅有6000萬元。多數(shù)樓棟仍未能封頂，離合同交房日期2022年12月31號(hào)只有不到半年時(shí)間。

一名985碩士畢業(yè)的星河繪業(yè)主表示：“這不是一時(shí)激憤，我也是眾人口中別人家的優(yōu)秀孩子，有社會(huì)責(zé)任心，我也不想當(dāng)老賴，但是想到未來30年對(duì)著一個(gè)爛尾樓還貸，那樣的日子更加生不如死。”

為什么停工

5月底，一家頭部房企下發(fā)通知：市場下行，公司要確保收大于支，要求各區(qū)域嚴(yán)控提前開/復(fù)工，“有明顯好處才提前開/復(fù)工，有市場的按計(jì)劃及時(shí)供貨”；各區(qū)域要統(tǒng)一共識(shí)，適當(dāng)、及時(shí)延后開/復(fù)工，“收益不明顯的不開/復(fù)工”，市場差的適當(dāng)延后。

資金十分有限的情況下，“彈藥”要放在刀刃上。一家百強(qiáng)民營房企人士透露：市場復(fù)蘇較快的，保證供貨，加快銷售回款；市場低迷的區(qū)域，未開樓棟要延期復(fù)工。項(xiàng)目營銷部門要給工程部門意見，綜合研判流量和銷售回款能不能支付這一期工程。

他舉例，其公司在湖南、湖北一些三四線城市的項(xiàng)目基本都停工了，工程款能不還就先欠著，此外，一些市場較差的區(qū)域，有專門的同事聯(lián)絡(luò)政府商討退地事宜。

基于資金狀況自主停工是企業(yè)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧的經(jīng)營策略，但在市場下行期，合作項(xiàng)目的停工風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)1+1>2。

前述百強(qiáng)房企人士舉例，其公司和合作方在廣東的合作項(xiàng)目，已開盤的房源銷售挺好，但總包單位被合作方拖欠了十幾億工程款，決定甩手不干，項(xiàng)目只能停工。“民企大批爆雷，唇亡齒寒，合作方資金鏈斷了，銀行也不肯給兩家房企的合資公司批貸款”。

“合作方不動(dòng)，也不愿意折價(jià)賣（股權(quán)）”，萬不得已時(shí)，只剩下最后一條路：其公司直接收購合作方股權(quán)。

資金捉襟見肘，一分錢要掰八瓣。一家已公開爆雷的top10房企華中區(qū)域人士解釋，集團(tuán)的錢，用來保少量不能再展期的公開債；各區(qū)域的錢，優(yōu)先保兩類項(xiàng)目：一是臨期交房的，二是位于城區(qū)、市場較好的項(xiàng)目，遠(yuǎn)城區(qū)的盤大概率不能如期交房，如果市場持續(xù)低迷的話。

一家頭部房企華北區(qū)域高管坦言，盡管區(qū)域公司不遺余力地對(duì)外釋放某一項(xiàng)目提前交付的好消息，但實(shí)際上，區(qū)域內(nèi)在建在售項(xiàng)目近50個(gè)，8成以上的樓盤處于停工狀態(tài)。

以鄭州為例，由于集團(tuán)層面與中建某工程局有數(shù)十億元的商票糾紛，后者一口氣停掉了所有在建工程，即便鄭州一項(xiàng)目已湊齊了當(dāng)期部分樓棟的工程款，總包方仍不愿開工。

多個(gè)停貸樓盤業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商“表演式復(fù)工”，即只請(qǐng)少數(shù)工人在工地走動(dòng)，但并未全面、真實(shí)復(fù)工。這位高管表示，這招僅限于爆雷前維持“暫時(shí)的繁榮”，現(xiàn)在，公司沒有錢支付“演員”工資了，近幾個(gè)月，他自己的工資都被延緩發(fā)放了。

為什么沒管住預(yù)售金

預(yù)售資金監(jiān)管，本應(yīng)是一道“防火墻”，起到保障預(yù)售房屋按期施工、交房的責(zé)任，尤其是重點(diǎn)監(jiān)管資金，應(yīng)覆蓋剩余工程所需款項(xiàng)，避免爛尾。但在南昌、武漢、鄭州等城市的大部分停工樓盤中，預(yù)售資金賬戶顯然沒管住。

北京市盈科（蘇州）律師事務(wù)所陳會(huì)軍律師介紹，僅從歸責(zé)銀行角度來看，目前商品房預(yù)售資金缺口的原因主要分兩類：一是貸款銀行是否將貸款足額進(jìn)入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，二是監(jiān)管銀行是否對(duì)商品房預(yù)售資金盡到使用監(jiān)管義務(wù)。

按揭貸款進(jìn)入預(yù)售監(jiān)管賬戶，在流程上是明晰的。上海建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，按照規(guī)定，銀行貸款合同上的收款賬號(hào)須與預(yù)售合同上的資金監(jiān)管賬戶保持一致。

“大銀行審核都很嚴(yán)格，不僅貸款審批人、放款審核、后臺(tái)錄入時(shí)要對(duì)賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，系統(tǒng)里銀行建立合作樓盤信息時(shí)，對(duì)收款賬戶也會(huì)由錄入人、審核人和審批人多次核對(duì)。”

但實(shí)際操作中，很多銀行并未按此操作。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，南昌新力城業(yè)主的購房合同中明確規(guī)定，出售商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中，用于新力城工程建設(shè)，并列明了江西運(yùn)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司（編者注：新力城的項(xiàng)目公司）在民生銀行的某賬號(hào)為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

但貸款合同中，賬號(hào)變成了該開發(fā)商在浦發(fā)銀行開設(shè)的賬戶，而非購房合同中的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。業(yè)主提供的貸款支付截圖顯示，貸款最終流入了江西運(yùn)發(fā)在廣發(fā)銀行開設(shè)的一個(gè)賬號(hào)中。

也就是說，銀行將按揭貸款匯入的既不是商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，也不是貸款合同載明的非商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶，而是開發(fā)商指定的其他賬戶。

這種情況下，如果購房人在放款時(shí)不知情，也沒有簽字確認(rèn)，銀行構(gòu)成根本違約，業(yè)主們可以拒絕還本付息。陳會(huì)軍表示，但如果銀行放款至貸款合同約定或者業(yè)主們簽發(fā)的其他書面文件載明的非商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，這往往會(huì)被認(rèn)定為銀行和業(yè)主們都有過錯(cuò)，業(yè)主們單方停止還貸將面臨承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

南昌新力城停貸告知書中提到，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行等在內(nèi)的14家銀行均存在未按規(guī)定打入房管局資金監(jiān)管賬戶的違規(guī)放貸行為。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢、長沙、景德鎮(zhèn)、南寧、鄭州等多個(gè)項(xiàng)目業(yè)主發(fā)布的停貸告知書，也直指多家銀行存在不同程度違規(guī)放貸。

7月12日，河北省滄州市住建局發(fā)布的《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》中提出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。

而對(duì)銀行提前向開發(fā)商撥付商品房預(yù)售資金的問題，陳會(huì)軍解釋，提前撥付的事實(shí)、原因及其責(zé)任查明舉證比較困難，而且僅就銀行的資金監(jiān)管責(zé)任而言，銀行的監(jiān)管非常有限，屬于形式審查義務(wù)，涉及工程造價(jià)的計(jì)量和相關(guān)付款文件的真實(shí)性是缺乏專業(yè)能力的；同時(shí)如何證明銀行的過錯(cuò)對(duì)業(yè)主來說存在一定舉證難度。

上述信貸經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，即使在監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格的上海，對(duì)工程進(jìn)度也依據(jù)開發(fā)商開具的相關(guān)證明核定，見單付款。“我不是相關(guān)工程專業(yè)人員，對(duì)工程節(jié)點(diǎn)，我們沒辦法坐直升機(jī)上去看，我只認(rèn)材料”。

起訴開發(fā)商并要求解除購房合同也可能很難實(shí)現(xiàn)業(yè)主們的預(yù)期，在陳會(huì)軍看來，如果業(yè)主起訴爆雷開發(fā)商而要求解除購房合同的，自身債權(quán)將淪為普通債權(quán)，償債順序?qū)⑴旁诙惤稹⒐べY和享有法定優(yōu)先受償權(quán)的工程款甚至是銀行抵押貸款等債權(quán)之后，最后可能陷入 “錢房兩空”的局面。

為什么保交房難

一位某東部城市住建系統(tǒng)官員指出，幾天內(nèi)，全國停貸樓盤列表倍速增長，一定程度上體現(xiàn)了各地政府近一年保交房行動(dòng)的壓力。

自2021年下半年以來，“保交房”成為各屬地政府的一項(xiàng)重要任務(wù)。

某頭部房企鄭州公司一位人士透露，其公司一個(gè)停工項(xiàng)目，按照合同約定實(shí)際已支付了94%的工程款，總包方明確，該項(xiàng)目暫緩施工不是因?yàn)轫?xiàng)目欠錢，而是要拿賣得好的項(xiàng)目要挾房企解決其他項(xiàng)目的債務(wù)問題，因此春節(jié)后便開始減量開工，上的工人少了很多，開工斷斷續(xù)續(xù)，直接影響項(xiàng)目銷售和交付周期。

為了讓項(xiàng)目恢復(fù)施工，鄭州市建委和區(qū)政府均已介入，給總包單位下發(fā)告誡函，不能因?yàn)槠渌?xiàng)目問題影響一個(gè)正常經(jīng)營的項(xiàng)目交房，如果不能按時(shí)復(fù)工，要把該總包單位拉入市建委的黑名單。5月，總包單位向法院起訴，申請(qǐng)將項(xiàng)目資金賬戶保全，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目停滯，在有關(guān)部門協(xié)調(diào)下，到7月才解封。

與此同時(shí)，當(dāng)?shù)卣€給房企項(xiàng)目公司引入了一家新的本地總包單位，分給它一個(gè)大標(biāo)段，7月初至今已安排上幾百個(gè)工人，約有8棟樓開始全面動(dòng)工，而原總包單位仍僵持著。

一位恒大西部某區(qū)域高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，恒大在全國有600多個(gè)在建待建項(xiàng)目，其中有500多個(gè)已經(jīng)達(dá)到合格復(fù)工率，他解釋，復(fù)工率達(dá)到高峰期正常施工量的70%則為達(dá)標(biāo)。

各地項(xiàng)目保交房壓力不一。該高管說，其所負(fù)責(zé)的城市僅10余個(gè)在建項(xiàng)目，轄區(qū)內(nèi)整體資產(chǎn)盤整之后足夠交樓，相較之下，河南是交付壓力較大的省份，有70多個(gè)待交房項(xiàng)目。

此外，復(fù)工進(jìn)展還與各地風(fēng)險(xiǎn)處置專班的協(xié)作支持力度有關(guān)。自2020年下半年以來，各層級(jí)政府成立了專班，處置恒大地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付爛尾風(fēng)險(xiǎn)等工作。近一個(gè)月來，有專班曾和金融機(jī)構(gòu)施壓：“幸好你們放的是給恒大的貸款，面對(duì)的是恒大的項(xiàng)目，有政府的各級(jí)專班來管。”

話說得直白，現(xiàn)實(shí)也是如此，該高管解釋，如今出險(xiǎn)房企越來越多，部分地方捉襟見肘。

就業(yè)主停貸事件，他也頻繁聯(lián)系合作按揭貸款較多的幾家銀行溝通，希望爭取到更多放款，“如果項(xiàng)目真的停了，業(yè)主斷供，受傷的首先是我們地產(chǎn)公司，但金融機(jī)構(gòu)也逃不掉，我們?cè)谝粭l船上”。

停貸事件持續(xù)發(fā)酵，7月14日晚，西安市住建局等五部門發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，今年以來，西安各級(jí)部門成立了延期交房專班，7月11日下午，西安市還召開了全市商品房延期交房工作調(diào)度會(huì)，西安住建局以及各區(qū)延期交房專班負(fù)責(zé)人等參加，會(huì)上對(duì)西安10個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研判。

為什么銀行風(fēng)險(xiǎn)可控

停貸事件中，購房者矛頭直指開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和銀保監(jiān)等監(jiān)管部門。如若停貸真的發(fā)生并蔓延，將直接影響銀行不良率。

7月14日，興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等15家銀行相繼發(fā)布關(guān)于“強(qiáng)制停貸”事件的公告，均表示當(dāng)前部分地區(qū)停工緩建和未按時(shí)交付樓盤，所涉及貸款規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，除建行、中國銀行未公布具體數(shù)據(jù)外，剩余13家銀行均披露了自行排查估算的存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及的逾期按揭貸款余額，共計(jì)36.58億元。其中，興業(yè)銀行所涉樓盤逾期按揭貸款余額最高，約16億元，不良貸款余額0.75億元，已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。

農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、浙商銀行、郵儲(chǔ)銀行存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及的逾期按揭貸款余額在1.27億-6.6億元之間，交通銀行等8家銀行該數(shù)值不足1億元。

7月13日，前述頭部房企鄭州公司人士就停貸一事詢問幾家銀行得知，農(nóng)業(yè)銀行許昌分行表示可以給客戶辦理延緩半年還貸，但鄭州的幾家大型銀行明確表示目前尚未收到爛尾或停工可以給客戶辦理延期的相關(guān)通知，如果購房者單方面停貸，3個(gè)月后，銀行會(huì)給予上征信黑名單處理。

一家大型國有銀行反饋稱，銀行從未有允許客戶“停貸”的政策，最多允許客戶證明自己受疫情影響申請(qǐng)延期還款，單方面宣布停貸來解除銀行和借款人的合同關(guān)系是不現(xiàn)實(shí)的。

該銀行人士透露，今年已有涉及名門地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)等項(xiàng)目購房者曾反饋過，因項(xiàng)目停工希望申請(qǐng)停貸停貸，但這只是個(gè)別行為，“停貸公告也僅是預(yù)告開發(fā)商若不復(fù)工或如期交付，業(yè)主將停貸，部分樓盤存在跟風(fēng)效仿的可能，目前仍沒有整個(gè)樓盤業(yè)主走到實(shí)質(zhì)停貸那一步”。

為什么中部成為停貸重災(zāi)區(qū)

前述東部某城市住建系統(tǒng)官員表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體開發(fā)規(guī)模見頂、開始降速減量發(fā)展時(shí)，已經(jīng)可以預(yù)見未來一段時(shí)間，會(huì)有一批項(xiàng)目停工、爛尾，“這是房地產(chǎn)增速放緩的附帶效果，必然會(huì)出現(xiàn)，只是某些區(qū)域比較明顯而已”。

河南尤其是鄭州，是此次停貸事件的重災(zāi)區(qū)，截至7月13日，150個(gè)發(fā)出強(qiáng)制停貸告知的樓盤中，42個(gè)來自河南，其中29個(gè)位于鄭州。

“爛尾樓多的城市，經(jīng)濟(jì)停滯風(fēng)險(xiǎn)巨大。”前述東部某城市住建系統(tǒng)官員表示。

首先，“越是剛需盤越容易爛尾”，該官員解釋，因?yàn)槿珖鞯亟ò苍靸r(jià)相差不大，剛需盤貨地比高，意味著杠桿高，1塊土地，10倍貨值，挪走這部分預(yù)售資金相當(dāng)于拿走10倍的錢，因此三四五線樓盤、剛需盤預(yù)售資金的騰挪對(duì)房企而言更誘人，而高端盤地價(jià)占比高，不容易一下子全轉(zhuǎn)走，“剩余殘值等于可供地方政府騰挪的平衡資金”。

前述恒大西部某區(qū)域高管也提到，核心地區(qū)的項(xiàng)目會(huì)優(yōu)先復(fù)工，因?yàn)檫@類項(xiàng)目地價(jià)較貴，土地款一般不允許融資，是房企自有資金，后續(xù)的工程建設(shè)款相對(duì)于土地款來說，其實(shí)資金量不大，理論上開發(fā)商賣完回籠的資金更多。

上述東部某城市住建系統(tǒng)官員表示，目前其所在省份沒有項(xiàng)目在“強(qiáng)制停貸”榜上，除了保交房任務(wù)抓得緊，地價(jià)高，殘值余量大，市場銷售熱度尚可也是主要原因。他認(rèn)為，目前斷供仍是區(qū)域性的，主要是殘值低、交樓難的項(xiàng)目，還沒有發(fā)展到全國范圍。

由此他也強(qiáng)調(diào)，越是剛需盤，越要嚴(yán)監(jiān)管。

其次，近年來中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，坐地賣樓花是其中一個(gè)加速器，“城市骨架拉大，不靠政府拍地的基金性收入，欠發(fā)達(dá)地區(qū)就只能指望中央轉(zhuǎn)移支付了”，因此，爛尾樓太多，城市政府很難再賣地，光維護(hù)既有市政和公共服務(wù)就已捉襟見肘，何來擴(kuò)張？何來新市民？

在基本面沒有改善的前提下，部分城市救市的邏輯是讓居民加杠桿買房，“現(xiàn)階段還讓本就收入來源單一、消費(fèi)降級(jí)的家庭，再加杠桿買房……這樣的地方政府是極不負(fù)責(zé)任的”。而零元購、一成首付等一再降低的購房門檻，導(dǎo)致部分業(yè)主停貸的沉沒成本較小，應(yīng)當(dāng)引起各城市政府警惕。