經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 近期，多地身涉爛尾樓的購(gòu)房者發(fā)布“停貸告知書(shū)”事件持續(xù)發(fā)酵。

在這場(chǎng)風(fēng)波中，單方面停貸是不是購(gòu)房者正確的維權(quán)姿勢(shì)？購(gòu)房者、銀行和開(kāi)發(fā)商三方的法律關(guān)系如何厘清？購(gòu)房者和銀行打官司勝算又有多少？

7月14日，一份最高人民法院（下稱“最高法”）審判委員會(huì)發(fā)布的“（2019）民再245號(hào)判決書(shū)”在社交平臺(tái)上刷屏，其判決案例或許對(duì)于購(gòu)房者通過(guò)司法維權(quán)提供借鑒意義。

對(duì)此，上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍對(duì)記者表示，由最高法在案件再審申訴階段對(duì)同一法律條款做出不同于絕大多數(shù)法院的解讀，并于2020年12月3日對(duì)之前的生效判決做出改判，對(duì)于審理“爛尾樓停貸”案件具有重要意義。

停貸的風(fēng)險(xiǎn)

數(shù)據(jù)顯示，截至7月14日，全國(guó)已有上百個(gè)樓盤(pán)業(yè)主發(fā)布聯(lián)名“停貸告知書(shū)”，涉及地區(qū)包括河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等十多個(gè)地區(qū)。

“停貸告知書(shū)”顯示，購(gòu)房者維權(quán)訴求主要表現(xiàn)為，若項(xiàng)目在限定時(shí)間內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行的月供，且停供期間產(chǎn)生的損失由開(kāi)發(fā)商、銀行及相關(guān)利益方一體承擔(dān)。

購(gòu)房者集體停貸存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。徐軍表示，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽署的購(gòu)房合同，和購(gòu)房人與按揭銀行簽署的貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，開(kāi)發(fā)商違反購(gòu)房合同約定的，嚴(yán)重的例如停工、逾期交房、甚至爛尾，購(gòu)房人應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，包括追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。此時(shí)，購(gòu)房人無(wú)權(quán)向按揭貸款銀行主張權(quán)利，包括停止向銀行還貸、追究銀行違約責(zé)任等，除非銀行違反了貸款合同約定，致使購(gòu)房人有權(quán)停止還貸。

對(duì)于購(gòu)房者提出的訴求，徐軍認(rèn)為，目前購(gòu)房人的“集體訴求”是在貸款合同繼續(xù)履行情況下，要求暫停或調(diào)整支付一段期限的銀行貸款，例如由貸款合同約定的按月支付形式改為暫停按月支付，直到樓盤(pán)復(fù)工或交房以后再恢復(fù)按月還款，這在法律上屬于對(duì)合同內(nèi)容的變更。

“合同的變更應(yīng)經(jīng)過(guò)對(duì)方協(xié)商，未征得對(duì)方同意的，不能變更。因此，如果在購(gòu)房人采取這些集體行動(dòng)后，銀行和購(gòu)房人經(jīng)過(guò)協(xié)商，對(duì)合同變更內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)了，則購(gòu)房人的目的也是可以實(shí)現(xiàn)的。”徐軍說(shuō)。

在樓盤(pán)爛尾導(dǎo)致購(gòu)買者斷供風(fēng)波中，購(gòu)房者認(rèn)為銀行亦負(fù)有不可推卸的責(zé)任。比如，銀行作為貸款方，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；銀行將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；銀行作為預(yù)售資金監(jiān)管方之一，未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。

對(duì)此，上海市光明律師事務(wù)所付永生表示，若銀行違反規(guī)定將專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的購(gòu)房款資金劃入非專門(mén)賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當(dāng)理由。

付永生表示，若銀行存在監(jiān)管不力，根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀行違反法律、行政法規(guī)以及國(guó)家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，銀保監(jiān)局可以對(duì)銀行采取罰款、對(duì)有關(guān)人員采取紀(jì)律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。

今年以來(lái)，多個(gè)省市專門(mén)出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行被禁止監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。比如，根據(jù)2022年2月出臺(tái)的《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》第18條規(guī)定：人行海口中心支行、海南銀監(jiān)局發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅處理。監(jiān)管銀行有違規(guī)行為的，三年內(nèi)不得監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。

停貸斷供風(fēng)波不斷蔓延，受此影響，7月14日銀行股板塊集體大跌，包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行緊急發(fā)布相關(guān)公告，表示風(fēng)險(xiǎn)可控。

爛尾樓下的三方責(zé)任如何厘定

一般而言，在購(gòu)房者停止還貸后會(huì)被銀行告上法庭。從過(guò)往案例看，大部分均以銀行勝訴告終。

值得一提的是，在最高法2019年審理的一個(gè)案件中，購(gòu)房者王忠誠(chéng)等與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行金融借款合同糾紛再審案判決明確：爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)當(dāng)全由購(gòu)房者承擔(dān)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商爛尾導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，致使預(yù)售合同、借款合同、抵押合同解除的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

“這些年我們的法院系統(tǒng)逐步采取’類案參考制’，希望對(duì)同一類案件逐漸統(tǒng)一裁判規(guī)則。這里的類案參考制度中，由最高法發(fā)布的指導(dǎo)性案例、典型案例、裁判生效案件為‘最高參考級(jí)別’。”徐軍表示，由最高法做出的案例則具有重要意義，而上述案例可能會(huì)起到這種作用。

具體來(lái)看，在該案中，購(gòu)房人首付7398萬(wàn)元，按揭貸款7397萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)商遲遲不能交房，購(gòu)房人最終解除了購(gòu)房合同，也解除了借款合同，希望法院判決不再還貸。而銀行方面卻認(rèn)為，雙方的《借款合同》第19條寫(xiě)明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。因此，銀行要求，即使合同解除，購(gòu)房人也要還貸。

最高法認(rèn)為，第19條屬于銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，明顯不合理地加重了購(gòu)房人的責(zé)任，是無(wú)效的合同條款。

最高法進(jìn)而又仔細(xì)分析了購(gòu)房者、銀行和開(kāi)發(fā)商三方的法律關(guān)系：開(kāi)發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購(gòu)房人支付的首付款和銀行按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的債權(quán)；購(gòu)房人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。

最高法認(rèn)為，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購(gòu)房人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。最高法充分考慮了商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。最終，最高法判決購(gòu)房人不必支付貸款。

“目前涉事項(xiàng)目樓盤(pán)均出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)不善的情況，但是還沒(méi)’爛尾’，例如開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了破產(chǎn)程序，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。如果項(xiàng)目樓盤(pán)真的爛尾了，購(gòu)房人可能會(huì)選擇解除購(gòu)房合同和貸款合同。在這種情況下，根據(jù)上述申訴再審案件的改判結(jié)果，樓盤(pán)爛尾后，對(duì)于銀行向開(kāi)發(fā)商劃付的購(gòu)房人按揭貸款，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向銀行予以返還，這一點(diǎn)似乎給購(gòu)房人們吃了一顆定心丸。”徐軍說(shuō)。

實(shí)際上，浙江嘉興中院也曾審理過(guò)類似案件。2014年，許先生向銀行按揭貸款392萬(wàn)元購(gòu)買了嘉興某樓盤(pán)的一套別墅。后續(xù)，開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題無(wú)法按時(shí)交付房屋，造成樓盤(pán)爛尾。

2018年，許先生解除與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無(wú)法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

在一審法院審理時(shí)認(rèn)為：許先生與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》約定，“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。故判決上述合同解除，許先生歸還銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬(wàn)元。

對(duì)于一審判決不服的許先生提起上訴。而在嘉興中院二審過(guò)程中，法院認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同解除后，許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。根據(jù)最高法相關(guān)司法解釋，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。開(kāi)發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

至于《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》的約定，二審法院認(rèn)為，該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了許先生的責(zé)任，該條款對(duì)許先生不具有拘束力。

基于此，嘉興中院二審最終判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請(qǐng)求不能成立，不予支持。

付永生表示，上述案件審理主要法律依據(jù)是2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（買房人）。

“在這種情況下，后續(xù)的貸款購(gòu)房人自然不用還。已經(jīng)付的首付，從理論上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還，雖然實(shí)際上開(kāi)發(fā)商可能已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)了。”付永生說(shuō)。