經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 符小茵 “醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、影視地產(chǎn)和體育地產(chǎn)”，6月30日，在經(jīng)濟觀察報主辦的2022年第19屆藍籌年會上，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君分享了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前值得關(guān)注的三個版塊。

她認為，房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)從單純的資源主導(dǎo)走向了運營主導(dǎo)，為了保證資產(chǎn)的長遠增值，行業(yè)需要更多的思考、更積極的轉(zhuǎn)型。

以下內(nèi)容根據(jù)演講整理：

目前醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、影視地產(chǎn)、體育地產(chǎn)這三個板塊值得關(guān)注。

第一個，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，“醫(yī)養(yǎng)”包括醫(yī)藥、康養(yǎng)、養(yǎng)老這三部分。先看生物醫(yī)藥，生物醫(yī)藥行業(yè)有非常遼闊的產(chǎn)業(yè)前景，十四五規(guī)劃中也定了明確的方向，包括要加大投入科研費用，培養(yǎng)實驗室人才等。

從全球競爭格局來看，目前歐美國家在所有的新藥研發(fā)和制造領(lǐng)域依舊領(lǐng)先于我們。我國的目標是在10-15年之內(nèi)，從制藥大國變成制藥強國。目前全國的生物醫(yī)藥版圖中，有五大片區(qū)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，包括環(huán)渤海、長三角、珠三角、中部地區(qū)和成渝地區(qū)。 數(shù)據(jù)顯示，2020年我國的生物醫(yī)藥企業(yè)已經(jīng)接近8000家，醫(yī)療器械企業(yè)則近2.6萬家。

而承載生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的重要載體就是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。從前端的研發(fā)、制造，到后期的銷售、儲存，產(chǎn)業(yè)鏈條上分別對應(yīng)研發(fā)樓、院校、醫(yī)院、藥店、倉庫等建筑載體。回到具體的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計中還有很多的講究，比如面積段，因此在具體項目定位跟招商過程，還要符合地方企業(yè)的需求。

其次是養(yǎng)老地產(chǎn)，這在行業(yè)里面已經(jīng)不是新詞。過去十幾年的發(fā)展下，很多養(yǎng)老地產(chǎn)機構(gòu)已經(jīng)開始掌握市場脈絡(luò)。市場空間很明顯，因為應(yīng)對人口老齡化已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略的維度了。在發(fā)展模式上，目前大部分還是以居家養(yǎng)老為主，目標則是從現(xiàn)在的“9631模式” （居家養(yǎng)老占96%，社區(qū)養(yǎng)老占3%，機構(gòu)養(yǎng)老占1%）發(fā)展到“9073模式” （居家養(yǎng)老占90%，社區(qū)養(yǎng)老占7%，機構(gòu)養(yǎng)老占3%），也就是加大社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的部分，讓專業(yè)人做專業(yè)事。這樣的發(fā)展策略會引導(dǎo)更多醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老床位增長。在十四五期間，政府提出了多樣性的養(yǎng)老服務(wù)，就是在居家模式、社區(qū)模式、機構(gòu)模式之外，加上線上模式、共享模式，多元模式同步進行，也會輔助整個產(chǎn)業(yè)鏈的健康成長。

最后是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。養(yǎng)老在十年前開始拓展市場的時候，都是以康復(fù)型為主，但是目前已經(jīng)變得綜合化，旅游、康復(fù)療養(yǎng)、專項康復(fù)都拉入到養(yǎng)老領(lǐng)域中，所以養(yǎng)老地產(chǎn)也要醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。不過這最終還是取決于區(qū)域發(fā)展情況，比如區(qū)位的目標人口、附近的配套等，定位是非常重要的。

第二個新賽道是影視地產(chǎn)。目前影視產(chǎn)業(yè)在全球呈現(xiàn)三大趨勢。一大趨勢是渠道數(shù)字化，我們現(xiàn)在看影片不一定要坐在家里，也不一定要去影院，隨時隨地通過移動終端就可以看到影視作品，另外是載體的差異化，隨著觀看終端的變化，受眾對影片的理解也不僅僅是90分鐘的長片，還有幾分鐘的短視頻到十幾分鐘的中視頻。

此外，隨著影視的發(fā)展，承載影視制作環(huán)節(jié)的所有載體都要跟隨著發(fā)展。影視地產(chǎn)的發(fā)展，最早是自用拍攝地模式。2.0產(chǎn)品則會看到以電影IP成形的主題公園，也就是由單純的面對B端制造，延伸到面對C端。3.0產(chǎn)品基礎(chǔ)于C端和B端的融合和分拆，聚集影視產(chǎn)業(yè)鏈上下游，以及提供專業(yè)服務(wù)。

目前中國的影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入了3.0的數(shù)字化年代，配合這些轉(zhuǎn)變，載體也需要跟隨改變。對于影視地產(chǎn)，很多人會認為影視地產(chǎn)是不是就是一個主題樂園？是不是就是一個拍攝基地？如果把影視地產(chǎn)的每個功能拉開來看，我們會看得更細致，從創(chuàng)意出品、投資拍攝、制作后期、發(fā)行營銷，到面對C端的參觀旅游，包括劇組的服務(wù)，線上線下的演出等，影視產(chǎn)業(yè)鏈條上對應(yīng)的房地產(chǎn)載體是完全不一樣的。對應(yīng)的房地產(chǎn)載體可以是一塊空的場地，可以是一個音樂廳、演播廳，到辦公樓、廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各種各樣的表現(xiàn)形態(tài)都跟房地產(chǎn)的開發(fā)高度相關(guān)。

影視產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展定位還要看項目所在的城市，明確要面對的產(chǎn)業(yè)功能是什么，目標客戶

在哪里，這些跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)關(guān)注的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、附近的配套都是一脈相承的。盈利模式上面，現(xiàn)在很多影視基地都處于虧損狀態(tài)中。用門票的方式，或者投入比較多的經(jīng)營管理成本，是很難讓影視基地獲得投資收益平衡的。隨著定位的改變，包括房地產(chǎn)做法的改變，長期的資產(chǎn)運營就顯得非常重要。未來的盈利模式中，物業(yè)租售，包括攝影棚、場地，就成為影視地產(chǎn)核心的環(huán)節(jié)，再因地制宜輔以合理的項目規(guī)模，合理的運營管理模式，合理的資產(chǎn)配比。此外，我們可以有更多想象空間，在運營標準中加入更多的管理細節(jié)，把服務(wù)做得更人性化，這是影視地產(chǎn)之后在市場競爭中的優(yōu)勢。

第三個是體育地產(chǎn)。根據(jù)以往的經(jīng)驗，每次運動大賽前后都會引起所有民眾的高度關(guān)注，比如2022年冬奧會。政策方面也會支持推進體育基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。體育公園的開發(fā)模式非常值得我們思考，我們需要提供體育公園來提高群眾的參與度，但體育公園又是耗費龐大的投資。以前都是以公益基礎(chǔ)設(shè)施的狀態(tài)出現(xiàn)，未來要怎么讓體育公園有自身制造收益的能力？

對于體育公園，我們認為第一需要聚人氣，體育公園是為整個城市居民而設(shè)的，必須提供給大家使用，即然需要吸引市民，其中的規(guī)劃定位、設(shè)施布置就變得非常重要；除了定義為一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施，體育公寓還要有品牌和盈利模式，有自己的特征，也有目標人群定位，有獨特的體育定位。想清楚體育公園是為誰提供服務(wù)？有什么人喜歡來到公園？再疊加上延伸的消費模式，就可以讓體育公園有再生的動力了。

在多元房地產(chǎn)發(fā)展背景之下，上述幾個新賽道的發(fā)展都必須秉持長期經(jīng)營管理的理念，為項目長期的運營收益和成本作合理安排。