經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 2021年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次艱難的蛻變，在三道紅線、兩個上限和集中供地等政策影響下，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債模式光環(huán)逐漸褪去，房企開始探索新的發(fā)展模式。

什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式？什么樣的模式適合當前房地產(chǎn)行業(yè)？在6月30日由經(jīng)濟觀察報主辦的“2022藍籌年會”上，原國務院參事、現(xiàn)國務院參事室特約研究員陳全生給出了他的闡述和解答。

陳全生表示，在當前租售并舉的背景下，政府可以打折收購問題房企的竣工房屋，不僅可以救房企和化解金融風險，還可以利用收購過來的房子發(fā)展租賃型住房、分時度假、養(yǎng)老社區(qū)和職業(yè)技術(shù)教育等。

以下為陳全生演講內(nèi)容節(jié)選：

2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議首次提出探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，今年3月，政府工作報告又提出探索新的發(fā)展模式，堅持租售并舉。如果要探索新的發(fā)展模式，需要對房地產(chǎn)形勢、發(fā)展狀態(tài)及趨勢作出評估，才能認識到新發(fā)展模式之重要。

今年1-5月，全國商品房銷售額累計下降了31.5%，銷售面積累計下降了23.6%。不僅僅是商品房銷售額和銷售面積負增長，土地購置面積和成交價款、新開工施工面積、房地產(chǎn)投資到位資金等也都是負增長。用商品房銷售額與銷售面積計算出來的全國商品房均價也是負增長，1-5月累計為-10.3%。

去年9月24日的央行貨幣委員會會議，以及9月29日人民銀行和銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融座談會，兩次會議都提出要維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、維護住房消費者的合法權(quán)益，“兩個維護”是提振房地產(chǎn)的重要信號。

2019年10月下旬，央行在全國30省市對3萬余戶城鎮(zhèn)居民開展調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是城鎮(zhèn)居民擁有住房率達96%，戶均1.5套。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國人均住房建筑面積41.76平方米。

《十四五》規(guī)劃綱要提出：加快培育發(fā)展住房租賃市場。我認為這是非常重要的。目前我們出臺的有關房地產(chǎn)的各項寬松政策，基本都是針對房地產(chǎn)銷售市場的，沒有在租賃市場上有什么配套措施，所以我認為房地產(chǎn)發(fā)展確實有個新模式轉(zhuǎn)型的問題。

到底怎么轉(zhuǎn)型？我認為，“有房住”不等于“有住房”，政府應該保證“人人有房住”，但是保證不了“家家有住房”，“居住需求”和“買房需求”不是一回事。

發(fā)達國家大城市、特大城市的租房占比是40%-60%，我們2019年城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率就達96%（央行的一個調(diào)查報告的數(shù)據(jù)）。過去，有一句話叫“市場管商品房，政府管保障房”，其實，政府不僅要管商品房的買賣市場，還要管租賃房的租賃市場，要管好兩個市場。當然，管的是市場規(guī)則和秩序。政府最重要的職能是為租房都租不起的低收入居民提供保障房——即廉租房。

要按照十四五規(guī)劃綱要的要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。要把單一對銷售市場的調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售市場和租賃市場并重的調(diào)控，把買房的調(diào)控轉(zhuǎn)為買房和租房并舉的調(diào)控，把租房作為一種生活方式，做到租房也能樂業(yè)，把那些買不起或者暫時買不起大房、好房的居民從銷售市場引導到租賃市場。

構(gòu)建“出租受獎勵，閑置被處罰”的制度安排，保證租住者與買房者的利益均等，人們就會根據(jù)收入水平、居住環(huán)境、上班遠近等，對租房還是買房做出理性的選擇。

2010年時，我曾提出一個16字的方針，即“允許買房、限制賣房、獎勵租房、閑置罰款”，建議限賣不限買，你有錢，買多少房都行；但是限賣，打擊房地產(chǎn)投機，不是打擊其買，而是打擊賣。

怎么打擊？買房后一年就賣的，差價的95%國家收走；兩年賣，差價的85%國家收走，三年75%，四年65%，五年55%，五年以后隨便，再不讓賣，就憋死了。利用增值收益稅遞減的辦法，首先準確鎖定投機者，然后根據(jù)投機程度不同，給予不同力度的打擊，最終是保護和釋放了住房剛需。

當然，市場體制下是買賣自由，限制賣房也是不對的；但當出現(xiàn)過度投機的時候，政府就應出手，給予打擊，等調(diào)整期過后，調(diào)整回來就是了。所以我說允許買房，限制賣房。

讓人家買了，又不讓人家賣，總得給一條出路，所以叫做獎勵租房。把房子租出去，租金所得稅全免，其他所得稅也減三分之一，若租給低收入的人，所得稅減半，或更多優(yōu)惠。

這樣的好處有三：一是利用一部分老百姓的錢給另一部分老百姓解決“有房住”；二是讓老百姓合理合法獲得財產(chǎn)性收入，擴大了中產(chǎn)階層；三是讓低收入家庭散居、混居在社會中，避免集中引發(fā)社會問題。

市場也有失靈的時候。買了房，不賣不租也不住，閑置。政府就要行政干預。

二戰(zhàn)后，德國住房異常緊張。德國立法規(guī)定房屋閑置屬違法行為。閑置三個月就要被罰款和拘役三個月，常年閑置，政府就組織流浪漢入住。現(xiàn)在德國雖然不是這樣了，但住房閑置則要受懲罰，如有的州規(guī)定，閑置六個月，罰款5萬歐元。我們可以借鑒德國現(xiàn)在的罰款做法。

一位德國房地產(chǎn)老總曾問我，為什么中國的土地不允許閑置，但是卻允許房屋閑置？房屋閑置是雙重的閑置，一是土地閑置，二是房產(chǎn)閑置。受他的啟發(fā)，我提了這個16字的調(diào)控政策。我認為，這對建立房地產(chǎn)市場的長效機制有意義，對探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式也有意義。

對房地產(chǎn)發(fā)展新模式，想提一個建議：政府出資，打折購買那些瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，買下來只租不售，20年租期，加快培育租賃市場，健全租賃市場的法律法規(guī)，比較高檔的住房可作為人才引進房。

美國次貸危機是，政府五折收購“房利美”和“房地美”兩家房地產(chǎn)公司。

這是一個總的建議，可分三條小建議：

一是政府出資，打折購買有一定旅游資源的三四線城市竣工的房屋，發(fā)展分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店，60萬元的房產(chǎn)可以打折收購。再賣給12個人，每人5萬元，具有一個月的產(chǎn)權(quán)。可以轉(zhuǎn)讓，可以繼承。同時，成立分時度假旅游公司，把這些房子利用起來，既避免了房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，又降低了銀行的金融風險，還發(fā)展了地方的旅游產(chǎn)業(yè)。

二是政府出資，打折購買三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，用于養(yǎng)老事業(yè)，將其改造成養(yǎng)老院，低價出租給民營企業(yè)、國有民營，以解公立養(yǎng)老院不足之需。在適宜的地區(qū)，可請大醫(yī)院或醫(yī)學院建立分院，建設一批健康養(yǎng)老社區(qū)。

三是政府出資，打折購買三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育學校（院），地方政府以房屋出資，大企業(yè)出設備和實習老師，職業(yè)教育學院出理論教員和學校管理者，還能夠利用上國家5000億元職業(yè)教育資金。

后兩條建議中強調(diào)，要打折購買“三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋”，主要是化解房企破產(chǎn)風險和銀行債務風險。剛才講分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店，可請中國旅游協(xié)會和中國房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)手，請各省的分會在本省范圍內(nèi)選擇三到五個城鎮(zhèn)，一是具有一定旅游資源的，二是房地產(chǎn)風險比較高的，三是影響地方金融安全的，四是地方政府又有意培養(yǎng)發(fā)展旅游事業(yè)，并給優(yōu)惠政策的。

子女花5萬元，買下一個月的產(chǎn)權(quán)，送給爸爸媽媽當金婚、銀婚禮物，也不是件難事，比在海南買房子，住半年，閑半年強得多。12個人購買是全款購買，購買則是打折購買（屬破產(chǎn)重組資產(chǎn)），所得款項可以還給銀行，還可重新抵押，獲得分時度假公司的運營資金。

如果有20-30個城市運作成功，就可以和國外上千個分時度假交換平臺對接，互換城市度假，既可發(fā)展中國到境外的旅游，也可把外國人引到中國的中小城市旅游。中國有1400多個縣城、2萬多個鎮(zhèn)，搞出三、五十個具有旅游資源的縣鎮(zhèn)并不難。