經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 符小茵 6月30日，由經(jīng)濟觀察報主辦的2022年第19屆藍籌年會開幕，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛做了關(guān)于房企如何擺脫困境、轉(zhuǎn)型發(fā)展的分享。

倪鵬飛以“三降三保三轉(zhuǎn)”概括當下房地產(chǎn)行業(yè)擺脫困境、構(gòu)建新發(fā)展模式的路徑，其中“三降”指降增量、降資產(chǎn)、降存量；“三保”指保證一定利益、保證穩(wěn)健發(fā)展、保證良性循環(huán)；“三轉(zhuǎn)”指從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細經(jīng)營，從開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)，從重視增量轉(zhuǎn)向重視存量。他認為，轉(zhuǎn)型雖然面臨重重困難，但仍不乏機會。

具體來說，倪鵬飛認為，住房社區(qū)服務(wù)是10萬房企的新藍海。在房地產(chǎn)市場下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬中小房企生存艱難的時候，照進房地產(chǎn)現(xiàn)實的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍海即住房衍生服務(wù)業(yè)。

住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無限地細分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會帶來很多機會。總之一點，轉(zhuǎn)型不易，有規(guī)律可循，專精特新、細分賽道、持之以恒，就能迎來豁然開朗的新空間。

以下內(nèi)容根據(jù)演講整理：

房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式，概括起來有“三新”：新動力、新方式、新業(yè)態(tài)。也就是我們要建立一個以內(nèi)生力量為根本動力，以內(nèi)涵發(fā)展為主要方式，以存量服務(wù)為業(yè)態(tài)重點，穩(wěn)定健康、良性循環(huán)、綠色智慧的高質(zhì)量發(fā)展新模式。

所謂內(nèi)生增長，就是在發(fā)展動力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。過去的發(fā)展是靠杠桿、外部資金、外部力量驅(qū)動的，這當然有利于行業(yè)快速發(fā)展，在那個階段可能有一定的必要性，但也帶來了很大的問題和風險。

未來房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)入以股權(quán)而不是以債權(quán)為主，以低杠桿、穩(wěn)速度而不是高周轉(zhuǎn)為模式。這個動力的改變還會形成一個重要的風險約束機制：過去依靠外力的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)因為運用的不是自身的錢，所以在決策上就敢于冒險，現(xiàn)在如果損失由股東承擔，那么企業(yè)在決策時就會更謹慎。

所謂內(nèi)涵發(fā)展就是通過提升質(zhì)量，使用精細化管理，運用智能化技術(shù)來改變過去粗放式的發(fā)展方式。新業(yè)態(tài)，就是以存量服務(wù)為發(fā)展重點。過去20多年，我們處在住房短缺的時代，因此需要大規(guī)模建設(shè)住房，但現(xiàn)在已經(jīng)進入房地產(chǎn)市場的飽和時代。盤活存量才有潛力，重點要在存量基礎(chǔ)上提升服務(wù)，實現(xiàn)服務(wù)的增值，滿足城鎮(zhèn)居民對多樣化、高質(zhì)量、美好居住生活的需求。

為什么要探索新發(fā)展模式？這由問題導(dǎo)向和目標導(dǎo)向決定。問題導(dǎo)向就是高杠桿、高周轉(zhuǎn)的外生發(fā)展模式給地產(chǎn)業(yè)帶來了高風險，甚至惡性循環(huán)，為了解決這個問題就要改變這個模式。目標導(dǎo)向則是，我們在基本住房需求得到滿足以后，轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量的需求，多樣化的需求，綠色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地產(chǎn)的供給也應(yīng)該轉(zhuǎn)向滿足這種需求。

至于如何構(gòu)建新發(fā)展模式。我認為有“3個三”：三降、三保、三轉(zhuǎn)。第一，通過三降實現(xiàn)生存。先活下來是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題，辦法是降增量、降資產(chǎn)、降存量。降增量就是減少新房開發(fā)；降資產(chǎn)就是出售資產(chǎn)，出售股權(quán)；降存量就是加快施工，加快銷售。

對于房企，上述求生選項中，有些是可主動作為的，比如減少新房開發(fā)和增加銷售。償還債務(wù)方面，房企相對也有一定主動性，因為債權(quán)人現(xiàn)在面臨陷入被動的局面，這給房企帶來了一些談判空間。

基于這些困難和機會，實現(xiàn)三降著重要抓兩點，第一是收縮戰(zhàn)線，第二是調(diào)整債務(wù)，比如展期、轉(zhuǎn)變債務(wù)結(jié)構(gòu)、用資產(chǎn)抵債等。

其次是通過三保實現(xiàn)發(fā)展。目前沒有陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)，如果還想繼續(xù)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域堅守下去，應(yīng)該按照新的發(fā)展模式，做好“三保”：保證一定利益，保證穩(wěn)健發(fā)展，保證良性循環(huán)。

事實上，想堅守在房地產(chǎn)市場也面臨著很大的困難，因為市場處于萎縮期，價格在下降，風險在加大，利潤在下降，成本在上升。但也不是沒有機會，目前雖然總體是飽和的，但還有兩個結(jié)構(gòu)性的機會。從購房者群體結(jié)構(gòu)上來看，戶籍居民的改善性需求和常住非戶籍居民的自住需求還有待滿足，這兩方面還有一定機會，數(shù)量上也比較可觀。從空間結(jié)構(gòu)上來看，都市圈、城市群、中心城市這些經(jīng)濟發(fā)展相對較好的區(qū)域，可能會有繼續(xù)增長的潛力，另外在總體飽和的城市，其中心區(qū)域、特別好的片區(qū)還有一定的居住需求。

解決這些問題皆要選準區(qū)位。在住房短缺的時代，區(qū)位優(yōu)勢相對較弱。但未來區(qū)位重要性會變得更加突出。此外還要控制成本，未來價格緩降的情況下，如果成本不能得到有效控制，利潤便沒有保障；要細分市場，既使不做其他的轉(zhuǎn)型，仍以開發(fā)為主業(yè)，也要對市場進行精確的定位，抓住結(jié)構(gòu)性的潛力購房群體。

最后是通過三轉(zhuǎn)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)變方式，從原來的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細的智慧經(jīng)營；轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)，從原來的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)；轉(zhuǎn)重點，從原來以增量為主轉(zhuǎn)向以存量為主，重視存量。這個轉(zhuǎn)型也很困難，困難在于轉(zhuǎn)型舊改利潤相對要低，牽扯到的利益和關(guān)系比較多，風險也更大。租賃市場有很大的空間，但是目前投資租賃的利潤相當?shù)停⑶屹Y金要求非常高。其他的業(yè)態(tài)諸如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也有門檻。

住房社區(qū)服務(wù)是10萬房企的新藍海。在房地產(chǎn)市場下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬中小房企生存艱難的時候，照進房地產(chǎn)現(xiàn)實的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍海即住房衍生服務(wù)業(yè)。住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無限地細分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會帶來很多機會。同時為了滿足城鎮(zhèn)居民多樣化、高質(zhì)量、美好的居住生活需求，實現(xiàn)住有宜居，也需要無數(shù)專業(yè)化、高質(zhì)量的專精特新服務(wù)。

至于中小房企要怎么發(fā)展，我認為就是專一化，走專精特新道路：在房地產(chǎn)衍生服務(wù)的某一個環(huán)節(jié)，探索出初步的成效然后深入下去，變成專業(yè)化后，再擴大規(guī)模，擴大服務(wù)。規(guī)模大不一定指產(chǎn)業(yè)各個鏈條都健全，也可以是某一個環(huán)節(jié)上，某一個服務(wù)產(chǎn)品上的占有率大。

為什么轉(zhuǎn)型重要？因為我們有10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中很多都是中小型的，他們大部分在當下都面臨困境，因而需要擺脫困境，謀求發(fā)展。這背后還涉及大量的就業(yè)問題、民生問題、家庭和諧問題，因此轉(zhuǎn)型是特別重要的。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域也具備轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件，有一定的信息平臺、技術(shù)手段和市場渠道。

轉(zhuǎn)型很難但也有規(guī)律可循，關(guān)鍵是選準方向，聚焦一點，持之以恒，突破幾道門檻，這樣就能迎來豁然開朗的新空間。如果10萬甚至更多企業(yè)致力于專一化、高質(zhì)量發(fā)展，那么不僅能自己轉(zhuǎn)型成功，還能帶動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿足人民對美好居住生活的向往。