經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 當(dāng)存量時(shí)代下的房地產(chǎn)行業(yè)與城市更新、城市可持續(xù)發(fā)展同時(shí)推進(jìn)時(shí)，這個(gè)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)哪些新變化和趨勢(shì)？數(shù)字化會(huì)給城市更新帶來(lái)哪些新玩法？企業(yè)要如何參與到數(shù)字化新基建中？城市更新的核心動(dòng)力來(lái)自哪里？

6月30日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)上，清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬、房地產(chǎn)投資與戰(zhàn)略專家康紅恩、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬圍繞著上述話題開啟了一場(chǎng)充滿碰撞的圓桌討論。

以下根據(jù)圓桌討論整理：

話題一：存量時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢(shì)

李曉丹（《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》宏觀經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)）：首先想聊一聊大家最近很關(guān)心的，“十四五規(guī)劃”當(dāng)中提到的，城市的可持續(xù)發(fā)展。大家都在講房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，那么當(dāng)存量時(shí)代下的房地產(chǎn)行業(yè)與城市更新、城市可持續(xù)發(fā)展同時(shí)推進(jìn)時(shí)，這個(gè)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)哪些新變化和趨勢(shì)？

孔鵬：房地產(chǎn)的1.0版是供地蓋新房、銷售，實(shí)現(xiàn)城市化，解決安居的問(wèn)題。但是，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年之后面臨一個(gè)問(wèn)題：疊加了土地成本的房子太貴了，青年人和新市民可能在城市工作一輩子也買不起其中的一套房。這就會(huì)給城市發(fā)展帶來(lái)悖論：越是發(fā)展量級(jí)高的城市，對(duì)青年人和新市民的吸引力就越會(huì)下降。所以這個(gè)前提下，只有一條路來(lái)走，就是打掉土地成本這塊，對(duì)城市現(xiàn)有的低效資產(chǎn)進(jìn)行盤活，通過(guò)盤活現(xiàn)有的低效資產(chǎn)為保障性租賃住房，提供給需要的城市發(fā)展動(dòng)能人群，促進(jìn)城市邁向新的發(fā)展階段。這是國(guó)家戰(zhàn)略的必然選擇，或者叫房地產(chǎn)的2.0版。

這就是我理解的為什么從增量變成存量，為什么從開發(fā)變成更新，為什么我們的服務(wù)對(duì)象要向新青年、新市民傾斜？因?yàn)檫@和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。

李曉丹：孔主任從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度講安居和樂業(yè)之間辯證的關(guān)系。您也提到一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，安居才能樂業(yè)，居住是整個(gè)社會(huì)發(fā)展、體現(xiàn)我們的進(jìn)步、以及未來(lái)的人更好地生活的很重要基礎(chǔ)。接下來(lái)有請(qǐng)康總，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題怎么看？

康紅恩：謝謝經(jīng)觀，我談一點(diǎn)在一線的看法。5月份，國(guó)務(wù)院辦公廳專門發(fā)文提出要盤活存量資產(chǎn)；6月份，上海市也接連開了幾個(gè)關(guān)于城市更新的大會(huì)。這都表明，新的背景下，城市更新、盤活存量都是未來(lái)三到五年時(shí)間里非常重要的內(nèi)容。

但回過(guò)頭來(lái)，我們還是要思考，存量資產(chǎn)盤活這件事實(shí)質(zhì)在哪里？要害在哪里？我認(rèn)為是商業(yè)模式。商業(yè)的本質(zhì)要看能不能走通。這個(gè)事情喊了很多年，但是這個(gè)問(wèn)題到現(xiàn)在為止，我認(rèn)為大家都沒有很深刻的認(rèn)識(shí)。

眾所周知，商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)來(lái)講不好，對(duì)此國(guó)家從金融的角度做了很多關(guān)于退出的有益嘗試，比如REITs，還包括其他的類金融工具。因此很多人以為，推出這樣的工具后存量資產(chǎn)盤活的問(wèn)題就能解決。但是這些工具的背后實(shí)際上要靠經(jīng)營(yíng)的邏輯支撐。

沒有經(jīng)營(yíng)邏輯，光靠退出工具做不出來(lái)。剛才孔主任提到的，要把土地成本這塊打掉，因?yàn)榇虻敉恋爻杀灸茏尳?jīng)營(yíng)在邏輯上可行。但是經(jīng)營(yíng)邏輯又跟什么有關(guān)系呢？經(jīng)營(yíng)邏輯涉及到整個(gè)融投管退的閉環(huán)，就是每個(gè)環(huán)節(jié)都能走通，如果哪個(gè)走不通，這個(gè)事就都不成立。所以對(duì)于存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)的理解，我們要更深入一些，比如重新認(rèn)識(shí)規(guī)模，如果我們的認(rèn)識(shí)還不夠深入，就會(huì)造成很多問(wèn)題。

李曉丹：謝謝康總提了很核心的問(wèn)題，商業(yè)模式跑通之下工具才有效果。下面請(qǐng)郝總，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題有什么看法？

郝炬：謝謝，不管是孔主任還是康總都提到，真正的城市更新的模式、盈利、運(yùn)作，還有待進(jìn)一步探索和完善。為什么這樣講呢？我們發(fā)現(xiàn)城市更新有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)是非標(biāo)化，區(qū)位不一樣、建筑形態(tài)不一樣、文脈不一樣，都會(huì)給后續(xù)的規(guī)劃定位和具體運(yùn)營(yíng)提出極大挑戰(zhàn)，而不是簡(jiǎn)單的復(fù)制問(wèn)題。

第二，未來(lái)參與者多元化。目前這個(gè)領(lǐng)域的專家、團(tuán)隊(duì)，其實(shí)是從地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)的。面對(duì)這么多非標(biāo)業(yè)態(tài)、具體項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)要解決的問(wèn)題是如何打造自身的運(yùn)營(yíng)能力。因?yàn)榘淹恋爻杀敬蛳聛?lái)不一定就能把城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好，不一定就能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不一定最后就能提升整個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值。這塊對(duì)于任何一個(gè)團(tuán)隊(duì)都是巨大的挑戰(zhàn)。我認(rèn)為未來(lái)這個(gè)領(lǐng)域一定有更多元的玩家，通過(guò)資源整合、合作協(xié)同等多種方式實(shí)現(xiàn)未來(lái)發(fā)展。

第三，我認(rèn)為整體融投管退的閉環(huán)還沒有完全打通。主要有兩個(gè)原因，第一目前很多項(xiàng)目是中資產(chǎn)的，租過(guò)來(lái)但并不擁有產(chǎn)權(quán)，因而資本化的過(guò)程有難度；第二相關(guān)融資最后退出的工具還沒有完善。這個(gè)過(guò)程還需要政策的進(jìn)一步引導(dǎo)和完善，來(lái)推動(dòng)更多的社會(huì)資本進(jìn)入到城市更新領(lǐng)域，把城市的老社區(qū)、老建筑做得更好，帶來(lái)新的功能更好地服務(wù)于我們的生活、生產(chǎn)。

話題二：數(shù)字化和城市更新如何結(jié)合

李曉丹：存量盤活之后，大家很關(guān)心的是數(shù)字化的問(wèn)題，這幾年數(shù)字化不斷地被認(rèn)為是很好的促進(jìn)城市全新發(fā)展的工具，那么數(shù)字化真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況是什么樣的？這一輪的數(shù)字化跟城市更新結(jié)合在一起時(shí)，會(huì)有哪些不一樣的地方？這次從郝總開始。

郝炬：我覺得數(shù)字化在城市更新過(guò)程中有兩個(gè)大的應(yīng)用方向。第一，在前端，尤其是在對(duì)老建筑改造的過(guò)程中，通過(guò)三維建模、BIM這些數(shù)字化技術(shù)，可以更好地指導(dǎo)我們?cè)诔鞘懈庐?dāng)中保留原先老建筑的風(fēng)貌，同時(shí)提升施工效率。第二，在城市更新項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)數(shù)字化方式可以更好地進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的高效和提供有黏性、有溫度的服務(wù)，這是我的淺見。

李曉丹：這個(gè)話題挺可聊的，期待嘉賓有不同的碰撞，康總您在企業(yè)數(shù)字化落地的場(chǎng)景方面，有哪些切身經(jīng)歷的案例認(rèn)為值得分享？或者您覺得有哪方面需要我們關(guān)注的嗎？

康紅恩：存量資產(chǎn)盤活講數(shù)字化我認(rèn)為非常有意義。不過(guò)，任何技術(shù)性的東西我們都要思考，背后的目的是什么？服務(wù)于什么？如果我們把數(shù)字化當(dāng)成一個(gè)技術(shù)，我們要服務(wù)于存量資產(chǎn)的什么東西？

我自己的看法是，第一，通過(guò)數(shù)字化的手段來(lái)精準(zhǔn)找到需求、滿足需求，甚至創(chuàng)造新的需求。如果是往這個(gè)方向走，數(shù)字化在存量資產(chǎn)盤活過(guò)程中還大有可為，因?yàn)榈侥壳盀橹梗艺J(rèn)為我們還很難找到很精準(zhǔn)的需求定位。

第二，如果數(shù)字化賦能需求，另一個(gè)更大的問(wèn)題是科技向善，就是數(shù)字化的邊界在哪？因?yàn)閿?shù)字化越界后，可能導(dǎo)致一個(gè)失控的局面。

第三，數(shù)字化怎么跟物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。無(wú)論是物聯(lián)網(wǎng)、元宇宙還是二次元，最后還是要回到體驗(yàn)中。思考如何通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)讓消費(fèi)者便利、更好地服務(wù)于需求，這才是我們的核心和邏輯。

李曉丹：接下來(lái)聽聽孔主任的看法。

孔鵬：數(shù)字化作為新時(shí)代最核心的一種作業(yè)能力（生產(chǎn)生活的能力），能帶來(lái)兩個(gè)變化，一是我們?cè)械淖鳂I(yè)能力能產(chǎn)生飛躍式的提高，比如電商平臺(tái)、滴滴打車軟件、微信社交平臺(tái)，大大提升了人們?cè)谏唐凡少?gòu)、交通出行、處理信息和社交方面的作業(yè)能力。正因?yàn)槲覀兊囊徊糠志Α⑾M(fèi)、生活放到虛擬空間了，我們對(duì)物理空間的需求不會(huì)大幅度增加，而是集中和提效。因此，理論層面，在數(shù)字化的趨勢(shì)下，把城市越攤越大，是逆勢(shì)而為的。

數(shù)字化管理可以提高在非標(biāo)場(chǎng)景進(jìn)行城市更新的效率，那就是通過(guò)數(shù)字平臺(tái)來(lái)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化的產(chǎn)品。以住宅，也就是居住空間為例，大家對(duì)于居住空間的模塊要求是差不多的，就是一個(gè)睡眠模塊、一個(gè)辦公模塊。當(dāng)你提供解決方案時(shí)，空間的尺寸會(huì)有變化，但是里面的內(nèi)容是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的，我們就為趨同的需求提供標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的產(chǎn)品解決方案，而這些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品就放在數(shù)字化平臺(tái)來(lái)運(yùn)營(yíng)。

話題三：企業(yè)如何參與數(shù)字化新基建

李曉丹：孔主任剛才講了，郝總提的非標(biāo)化要怎么做，而康總提到了物聯(lián)網(wǎng)到底怎么落地，我們也看到了很多科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)在致力于搭建高效的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。那么關(guān)于數(shù)字化的新基建，關(guān)于城市更新，從企業(yè)的角度，應(yīng)該怎么做？想請(qǐng)三位嘉賓聊一聊，這次換一個(gè)順序，從康總開始。

康紅恩：我遠(yuǎn)在千里之外聽兩位老朋友講特別過(guò)癮，遺憾的是不能到現(xiàn)場(chǎng)，這種碰撞的效果特別有意思。盤活存量資產(chǎn)，參與對(duì)象主要還是企業(yè)。從企業(yè)角度有幾個(gè)方面要去思考，第一是要不要做？要做重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？后疫情時(shí)代，我跟同行之間探討，認(rèn)為在一些城市，可能做重資產(chǎn)比做輕資產(chǎn)要好。因?yàn)橹匈Y產(chǎn)、輕資產(chǎn)無(wú)法用類金融的手段盤活，享受不到資產(chǎn)增值的任何收益，也做不到杠桿，主要依賴經(jīng)營(yíng)性手段。而完全靠經(jīng)營(yíng)性的收益，就面臨收益波動(dòng)的問(wèn)題。

第二個(gè)，是我前面講到的經(jīng)營(yíng)的邏輯。商業(yè)的本質(zhì)就是融投管退，整個(gè)融投管退是緊密的鏈條，鏈條上所有的環(huán)節(jié)和能力都非常重要的。各方面要怎樣很好地呈現(xiàn)，是我們做企業(yè)所需要考慮的。

第三，長(zhǎng)期主義。商業(yè)地產(chǎn)要有情懷，情懷的概念不是附庸風(fēng)雅，而是有創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值的能力。做存量資產(chǎn)的盤活就要有創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值的能力。企業(yè)是應(yīng)該有這樣的長(zhǎng)期使命：去創(chuàng)造獨(dú)特的、稀缺的、差異化的價(jià)值。

李曉丹：謝謝康總，康總其實(shí)是說(shuō)出了這樣的道理，不管房地產(chǎn)還是任何行業(yè)，在存量時(shí)代長(zhǎng)期主義才可以讓你持續(xù)地發(fā)展下去，謝謝康總，接下來(lái)請(qǐng)郝總。

郝炬：剛才康總講得非常好，對(duì)于城市更新這樣一個(gè)新領(lǐng)域，傳統(tǒng)的企業(yè)怎么參與，我覺得到現(xiàn)在都是一個(gè)難題。尤其是從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，地產(chǎn)企業(yè)需要考慮清楚這樣幾件事情，才能做得更踏實(shí)、持久。第一是大家要真正認(rèn)識(shí)到，進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域?qū)嶋H上意味著生意模式發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，而且這個(gè)市場(chǎng)到現(xiàn)在為止還處于起步階段，距離爆發(fā)階段的到來(lái)還需要耐心等待一段時(shí)間，如果沒有這個(gè)認(rèn)知，可能是抗不住的。

第二關(guān)于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，我的看法跟康總略有不同。一般來(lái)講，推進(jìn)過(guò)程中純重資產(chǎn)太多了，會(huì)抗不住，但是前面不做一兩個(gè)重資產(chǎn)也就沒有這樣的項(xiàng)目來(lái)積累經(jīng)驗(yàn)和樹立品牌。先重后輕，然后是輕重結(jié)合以輕帶重，我們認(rèn)為這是資產(chǎn)管理的歷程。

第三是取舍。我認(rèn)為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)是很難形成一家獨(dú)大，因?yàn)榉菢?biāo)化的市場(chǎng)，會(huì)帶來(lái)眾多玩家。眾多的玩家可分為橫縱兩個(gè)維度，橫向是在不同的業(yè)態(tài)領(lǐng)域都會(huì)有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，縱向是資本、運(yùn)營(yíng)方等形成縱向組合。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該是要形成一種聯(lián)盟合作或者是動(dòng)態(tài)的結(jié)合。我們參與城市更新的企業(yè)不是說(shuō)什么都做，而是看整個(gè)鏈條里面取哪一段。通過(guò)這樣的方式形成細(xì)分領(lǐng)域，打造你的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這才是生存依賴的根本。這不是一天兩天的事情，而是要用5-10年來(lái)逐步打造團(tuán)隊(duì)，建立能力，形成標(biāo)桿項(xiàng)目，最后完善閉環(huán)管理，此外還需要外部的政策支持。

李曉丹：郝總總結(jié)起來(lái)就是賺錢的方法變了，存量時(shí)代管理的能力跟重資產(chǎn)的投資和融資能力同樣重要。下面請(qǐng)孔老師。

孔鵬：康總是實(shí)踐家，郝總是理論家，你們兩位一講這個(gè)框架就很完整了，我也受益匪淺，尤其是剛才郝總說(shuō)要用5-10年，現(xiàn)在才剛剛開始，還需要耐心，對(duì)我也是很大的勉勵(lì)。

我做幾點(diǎn)補(bǔ)充，從企業(yè)的視角講，如果想做城市更新的話，首先要認(rèn)識(shí)一件事，城市更新是一個(gè)相關(guān)領(lǐng)域，但是是新領(lǐng)域。當(dāng)一個(gè)企業(yè)進(jìn)入新領(lǐng)域，重點(diǎn)要思考兩個(gè)事，一個(gè)是對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的認(rèn)知：這個(gè)事到底是什么事？第二要問(wèn)自己在這個(gè)領(lǐng)域有什么優(yōu)勢(shì)，基于比較優(yōu)勢(shì)來(lái)制訂企業(yè)戰(zhàn)略，這個(gè)是一定繞不過(guò)去的。

回頭來(lái)看怎么認(rèn)知城市更新，簡(jiǎn)單說(shuō)，城市更新的工作就是圍繞著資產(chǎn)展開的，而且是圍繞著資產(chǎn)價(jià)值的提升展開的。我們最終所有的收益全部是從資產(chǎn)價(jià)值的提升中來(lái)。那么，創(chuàng)造資產(chǎn)增值的核心能力是什么？典型的是能夠把一個(gè)舊資產(chǎn)賦予新內(nèi)容，這分兩步，第一步是通過(guò)一次性的改造帶來(lái)改頭換面。第二步是驗(yàn)證，所有的這些東西最后會(huì)以租金的形式來(lái)體現(xiàn)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)把資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期維持，才能驗(yàn)證這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值。

再往下一個(gè)，邏輯是什么。城市更新場(chǎng)景下有一些東西現(xiàn)在找不到方向，比如老舊社區(qū)改造，改了管線，改了環(huán)境，提升了很多東西，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值提升了，但問(wèn)題在于這個(gè)房子不是你的，資產(chǎn)價(jià)值翻了一倍，你什么也沒有感覺到。

所以這個(gè)體系里面你要思考的，第一是有沒有資產(chǎn)增值的能力，第二就是有沒有兌現(xiàn)資產(chǎn)增值的渠道，有沒有退出的渠道。我最近很關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，目前九支公募REITs的核心底層資產(chǎn)都是高速公路、基礎(chǔ)類建設(shè)、保租房這些。

話題四：城市更新的核心動(dòng)力

李曉丹：孔老師提到的這些很重要，合理的分配機(jī)制，才能保證可持續(xù)的長(zhǎng)期的發(fā)展。我們剛才聊了城市更新，聊到了數(shù)字化，聊到企業(yè)如何參與，最后，往屆的慣例是大家用一句話總結(jié)主題，這次改一下，每位嘉賓從小的問(wèn)題來(lái)談一談，對(duì)于城市更新來(lái)說(shuō)，真正核心的動(dòng)力是什么？每位嘉賓可以做一個(gè)簡(jiǎn)短的總結(jié)，從孔老師開始。

孔鵬：這個(gè)問(wèn)題我前面已經(jīng)多次提到了，我認(rèn)為城市發(fā)展的核心動(dòng)力是我們作業(yè)能力提升的訴求，因?yàn)檫@個(gè)是人類社會(huì)進(jìn)化的動(dòng)力，具體表現(xiàn)出來(lái)的就是我們通過(guò)數(shù)字化、新技術(shù)手段對(duì)于原有人居環(huán)境進(jìn)行重大提升。

郝炬：通過(guò)城市更新的推進(jìn)，讓我們城市原先的老建筑、老社區(qū)煥發(fā)新生，更好地給社區(qū)或者是城市里面居住的人群提供相關(guān)的服務(wù)，而且沉淀我們更多的城市記憶。我覺得這個(gè)是非常有意義，也有價(jià)值的。

康紅恩：研究城市的人有很多的視角，我自己的看法是對(duì)不斷改善的追求是這個(gè)城市不斷發(fā)展最核心的動(dòng)力。我們思考城市的發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，思考存量資產(chǎn)盤活時(shí)，一個(gè)落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，就是怎樣去滿足人們不斷發(fā)展的、對(duì)美好生活的向往的需求。

李曉丹：謝謝三位嘉賓的精彩討論和分享，以信心見證未來(lái)，我們期待城市更好的發(fā)展，也期待行業(yè)更加良性的發(fā)展。