經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 6月22日晚間，華夏幸福（600340.SH）發(fā)布公告，從2021年11月30日至2022年6月22日，因質(zhì)押中股票被金融機構處置，華夏控股被動減持5%股份，華夏控股及一致行動人持有華夏幸福股份降至18.56%。

2020年四季度，因為環(huán)京樓市下行等一系列因素影響，華夏幸福第二次陷入流動性危機。在屬地政府幫助下，出臺并通過了債務化解方案，完成近半債務重組，但由于資產(chǎn)處置進展不暢，整體化債陷入僵局。

從1998年成立時算起，華夏幸福已經(jīng)走過24個年頭。與華夏幸福同時期，河北還誕生了榮盛發(fā)展、隆基泰和、天山發(fā)展、中國宏泰發(fā)展、聯(lián)邦發(fā)展、秀蘭地產(chǎn)等一批房地產(chǎn)企業(yè)，也使得河北房企成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一支獨特的力量。

然而，在歷次調(diào)控政策及市場變化的洗禮下，河北房企也成為房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表，2015年開始，其中多家陸續(xù)陷入非法集資、項目停工、債務違約、流動性風險等困境。

一位千億房企的高管認為，河北房企普遍市場化程度不高，“大部分企業(yè)沒有能力抵御宏觀政策和市場變化帶來的沖擊”。

該高管曾在河北籍房企任職多年，廣泛接觸該河北籍房企各個業(yè)務層面，“出問題不意外”。

困境

截至6月22日，華夏控股及一致行動人持有華夏幸福18.56%股份，其中有11.25%處于質(zhì)押狀態(tài)，分別質(zhì)押在昆侖信托、招商證券、華泰證券等機構名下。根據(jù)6月23日3.16元/股的收盤價來看，絕大多數(shù)質(zhì)押中的股份已經(jīng)爆倉。

從持股比例來看，華夏控股及一致行動人持有華夏幸福股份已經(jīng)遠低于平安，截至6月22日，平安人壽合計持有華夏幸福25%股份。不過，由于華夏控股為被動減持，王文學及華夏控股仍然是華夏幸福的實際控制人。

早在2020年四季度，由于平安暫停增信等一系列因素影響，華夏幸福再次陷入流動性緊張局面。根據(jù)華夏幸福公告，截至5月31日，華夏幸福累計完成重組1088億元金融債務，未能如期償還金額536億元。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)流動性風險以恒大爆雷為標志，恒大之前，華夏幸福、泰禾、福晟和新華聯(lián)等房企出現(xiàn)流動性風險，更多被視為行業(yè)個案，并沒有引起外界足夠重視，其實彼時風險已經(jīng)顯現(xiàn)。“華夏幸福爆雷有自身業(yè)務模式的因素，但直接導火索是環(huán)京樓市限購”，一位曾在華夏幸福任職的人士告訴經(jīng)濟觀察報，雖然2018年平安入股使華夏幸福暫時煥發(fā)生機，但并沒有解決最為根本的市場供需問題。

實際上，受環(huán)京嚴格限購政策影響的不僅僅是華夏幸福，一同出現(xiàn)經(jīng)營困難的還有一眾河北中小房企，他們成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)整過程中率先倒下的一批。

同在2020年，魏少軍執(zhí)掌的隆基泰和旗下多個樓盤出現(xiàn)延期交付，彼時，給出的解釋是疫情影響施工進度，導致無法按期交付。隆基泰和多數(shù)項目在環(huán)京區(qū)域，尤其是白溝。

到2021年，隆基泰和旗下多數(shù)項目出現(xiàn)停工，意識到風險的購房者們曾到高碑店要求退房。

同一年，因收購舍得酒名噪一時的天洋控股，也出現(xiàn)了信托借款違約，并失去了舍得酒的控制權。

同樣在2020年，總部在石家莊的天山集團不惜損失數(shù)千萬元保證金，向政府申請退掉了在正定的土地。此后更是兩度賣地緩解困難，但依然沒有逃脫2021年底被債權人申請清盤的命運。

早在2019年，保定房企秀蘭集團首次對外承認資金鏈遇到困難，最終在創(chuàng)始人康玉柱出走后陷入困境。

同樣在2019年，經(jīng)常披著大衣坐在桌前講話的卓達集團創(chuàng)始人楊卓舒，帶著兒子楊漢青一起走進石家莊裕華區(qū)公安分局自首，數(shù)十萬將畢生積蓄存放在卓達的人們才意識到，他們的血汗錢再也拿不回來了。

這一年9月，在河北燕郊叱咤風云的李福成和他的福成集團，因涉入偷稅漏稅案被調(diào)查。此時，與李福成合稱燕郊四大家族的石克榮、李懷、馬志濤旗下房企已經(jīng)多年沒有新樓盤面世。

2021年華夏幸福正式對外公布債務危機，同處廊坊的榮盛和宏泰日子同樣不好過。當年6月，規(guī)模相對較小的宏泰引入中國金茂作為戰(zhàn)略投資者；年底，榮盛首次承認存在流動性風險。

初創(chuàng)

上世紀80年代，改革開放的春風拂過華北平原，保定人趙秀蘭、高碑店人魏少軍、正定人吳振山已經(jīng)開始各自的包工頭生涯，帶領著工人們活躍在北京、河北等地。

同一個時期，王文學還在廊坊市交通局運輸隊當司機；燕郊首富李福成還在興隆莊村養(yǎng)牛；王建軍在報社做記者；石克榮從磚廠廠長、高樓工商總公司總經(jīng)理一路做到了油脂廠廠長。

同在80年代，南京人耿建明當了六年工程兵復原后，被分配到廊坊市城建一公司上班；比耿建明大四歲的李生在老家黑龍江雙鴨山供銷系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)切換工作。

1992年南巡講話后，中國大地掀起新一輪市場經(jīng)濟熱潮，也帶動著大量熱血青年砸掉了鐵飯碗，河北開發(fā)商們大多數(shù)是在這一時期開始創(chuàng)業(yè)。

1992年，王文學辭掉了“油門一踩、黃金萬兩”的工作，先后開了火鍋店和裝修隊。王文學創(chuàng)業(yè)較早，但直到1998年才正式成立華夏房地產(chǎn)有限公司，并在廊坊開發(fā)第一個項目。

同一年，李生在中國銀行雙鴨山分行安定下來，并一直做到副行長的職位，1998年因處置本行一處抵押物進入房地產(chǎn)行業(yè)，并在2001年通過招商引資來到石家莊成立聯(lián)邦偉業(yè)地產(chǎn)。

1993年，在河北工人報做記者的王建軍辭職到海南淘金，成為河北房企學歷最高的老板；在河北上大學、畢業(yè)后留在石家莊搞文字工作的黑龍江人楊卓舒，這一年創(chuàng)辦了卓達地產(chǎn)。

同一年，20出頭的湖南人周政到秦皇島開了太行音像店，幾年時間，陸續(xù)將業(yè)務拓展到了電器、百貨，并在2000年成立天洋房地產(chǎn)。

對河北房企來說，1995年到1998年是一個重要的時期。1995年，干了十五年包工頭的魏少軍組建高碑店六建，并在5年后通過開發(fā)白溝商貿(mào)城進入房地產(chǎn)。

同在1995年，海南夢破滅的王建軍在廊坊創(chuàng)辦了宏泰地產(chǎn)；全國勞模趙秀蘭因煤氣中毒去世，兩年后，她的兒子康玉柱以她的名字命名了創(chuàng)辦的房地產(chǎn)公司——秀蘭房地產(chǎn)。

同年，石克榮棄政從商辭掉了高樓鎮(zhèn)書記，籌建廊坊華美糧油，并在1999年正式籌建了屬于他的匯福糧油；第二年，李福成組建福成養(yǎng)牛集團總公司，成為官方授牌的養(yǎng)牛大王。

1996年，在廊坊城建干了十年的耿建明辭職創(chuàng)辦了榮盛地產(chǎn)，并于1999年在老家南京開發(fā)了第一個項目方州花園，成功后又在廊坊開發(fā)了群星小區(qū)，將事業(yè)留在廊坊。

時間到了1998年，二次房改也吸引著越來越多的人加入房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)大軍。債務纏身的王文學撕掉了廊坊市政府欠的500萬元借條，得到了廊坊一塊土地，開啟房地產(chǎn)生涯；同年，干了18建筑隊的吳振山正式成立天山地產(chǎn)。

至此，后來在房地行業(yè)翻云覆雨的房企，多數(shù)已經(jīng)完成初創(chuàng)，但河北房企真正崛起還要等到2000年之后。

崛起

2002年，全國掀起建設工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的熱潮，由于政府缺乏資金和經(jīng)驗，廊坊市政府召集華夏幸福、榮盛、宏泰等企業(yè)，計劃由這些房企作為建設主體，仿照蘇州工業(yè)園在相應縣市建設園區(qū)。

彼時，宏泰立足廊坊市區(qū)，華夏幸福以固安縣為起點，榮盛則將香河作為主戰(zhàn)場，正式開啟了各自的創(chuàng)業(yè)路。也正源于此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為多數(shù)河北開發(fā)商的主要業(yè)務，包括廊坊之外的天山、隆基泰和等房企。

2002年，在燕郊養(yǎng)牛的福成、做糧油的匯福和做建材生意的燕達也進入房地產(chǎn)行業(yè)，2002年燕達開始啟動首個房地產(chǎn)項目星月云河，2004年福成的第一個房地產(chǎn)項目上上城一期面世；2006年匯福的第一個項目普羅旺斯啟動。

同樣在2002年，在白溝開發(fā)商貿(mào)城的隆基泰和，在高碑店開發(fā)了第一個住宅項目泰和花園，正式進軍房地產(chǎn)開發(fā)領域，實現(xiàn)了由建筑領域向房地產(chǎn)領域的跨越，這也是多數(shù)開發(fā)商的成長路徑。

同年，李生通過招商引資進入石家莊，并注冊成立了聯(lián)邦偉業(yè)地產(chǎn)，一年后，聯(lián)邦偉業(yè)的首個房地產(chǎn)項目動工；這一年，吳振山的天山地產(chǎn)在石家莊開發(fā)了水榭花都住宅項目，同時啟動了科技園項目。

早在1993年就成立的卓達房地產(chǎn)，2002年已經(jīng)讓楊卓舒連續(xù)兩年成為河北首富；此時的秀蘭地產(chǎn)也開始在保定開啟歷程，并在若干年后成為保定最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

不同于其他地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，河北房企與政府深度綁定，無論是華夏幸福、榮盛和宏泰的產(chǎn)業(yè)新城模式，還是燕郊四家房企均如此。

一家河北房企高管介紹，河北房企老板普遍認可“聽政府的話”，“這不是像別的企業(yè)只是說說，而是刻在骨子里的”。

上述曾在華夏幸福任職的人士表示，從業(yè)務模式來看，華夏幸福更像是政府土地財政的理財師，正是因為有了這個理財師，才使得這些區(qū)縣的土地價值倍增，“當然，企業(yè)也從中獲得更大收益”。

一位接近廊坊市政府的人士表示，部分區(qū)縣，如果當年財政收入任務沒有完成，只要一句話，開發(fā)商就給補齊缺口，“你幫我解決了問題，你遇到問題，我也肯定會幫助，多年下來，雙方誰也離不開誰”。該人士進一步表示，雙方長期建立起來的依賴和信任關系，外地開發(fā)商很難替代，哪怕買地給的價格更高。

也正因為市場化程度不足，多數(shù)河北房企抗風險能力不強，或政府應收款太多導致現(xiàn)金斷流，最后陷入流動性風險旋渦。

輝煌

2008年，全球金融危機爆發(fā)，四萬億投資落地，帶動房地產(chǎn)行業(yè)進入一個高速發(fā)展階段，此后，房地產(chǎn)一直在調(diào)控和救市兩側搖擺。

河北尤其是環(huán)北京房地產(chǎn)的崛起與北京限購分不開。2011年，北京正式啟動限購政策，北京的大量需求開始外溢到臨近的河北地區(qū)，也讓燕郊的房企很快從4000元/平方米首次突破萬元大關。

上述曾在華夏幸福的人士回憶，在環(huán)京樓市最為輝煌的年代，一些房地產(chǎn)項目還沒拿地就開始銷售，往往是“交首付一兩年后，才拿到預售證”，雖然其中風險巨大，但依然無法阻擋購房者熱情。

2015年的燕郊房地產(chǎn)市場，光一個排名靠前的選房資格就能賣到20萬元，大廠、香河、固安、永清、懷來、涿州等環(huán)北京區(qū)域樓市迎來前所未有的高光時刻，火爆的行情逐步向天津及河北其他城市蔓延。

唐山、張家口、保定等與北京沒有接壤市縣的房地產(chǎn)也受到房地產(chǎn)投資客的追捧，甚至唐山等地爛尾多年的項目都被一掃而空。對房地產(chǎn)行業(yè)，那是一個瘋狂的年代，但對開發(fā)商則意味著風口。

2016年，華夏幸福銷售額首次突破千億大關，達到了1200億元。當年，銷售額超過千億的房企有12家，華夏幸福排在第8名。彼時，無論是閩系世茂、蘇系新城控股，還是渝系龍湖，都還在沖擊千億的道路上狂奔。

華夏幸福憑借產(chǎn)業(yè)新城模式，得益于環(huán)京樓市火爆，一躍將眾多房企甩在身后。同年，榮盛發(fā)展的銷售額還沒有突破500億元，但僅僅用了兩年時間，就在2018年實現(xiàn)了千億目標。

雖然多數(shù)河北房企沒有進入排行榜，但并不妨礙他們成為環(huán)京樓市的受益者。2015年，匯福悅榕灣一個項目的銷售額就超過50億元。一些河北本土房企也開始將業(yè)務向全國拓展，包括匯福、福成都在海南拿地。

就在這一年，王文學在華夏幸福上市平臺之外，利用知合系陸續(xù)介入黑牛食品、ST宏盛和玉龍股份等3家上市公司。這一激進的擴張模式，也為日后華夏幸福首次出現(xiàn)流動性風險埋下隱患。

在2015年，40歲的周政不僅以38億元拿下舍得酒業(yè)的控制權，還以33億港元收購房山項目，以及以20.8億元價格收購燕郊成功大廣場，從小開發(fā)商一躍成為資本市場新星。

2015年成為河北開發(fā)商一個重要的轉折點，隆基泰和開始走出保定，走向全國，在上海等地拓展項目；同在保定的秀蘭集團，已經(jīng)將文旅產(chǎn)業(yè)作為公司繼房地產(chǎn)之后又一主業(yè)。

激進的擴張為很多河北開發(fā)商埋下了隱患，上述河北房企高管認為，環(huán)京區(qū)域限購導致環(huán)京樓市急速降溫，也加劇了多數(shù)河北房企的流動性風險。

衰落

2015年不僅是河北房企鼎盛期，也是河北房企由盛及衰的轉折點，

這一年，聯(lián)邦地產(chǎn)的李生，因為涉嫌單位行賄罪被起訴，雖然最后免于處罰，但也影響了后續(xù)的發(fā)展，兩年后，李生再次因非法吸收公眾存款罪失去自由。

2015年，因媒體爆出卓達非法集資，楊卓舒披著大衣在視頻前為他和卓達進行了辯護，4年后，楊卓舒選擇了自首。

2016年，秀蘭集團樓盤開始出現(xiàn)延遲交付的情況，2019年，秀蘭集團首次對外承認，正面臨著流動性風險，無法償還到期債務。

2017年5月，河北環(huán)京多個市縣出臺史上最為嚴厲的限購政策，廊坊環(huán)京地區(qū)更是實施以區(qū)縣為單位的限購政策，環(huán)京樓市冷卻下來，尤其是廊坊地區(qū)，交易量下降九成左右。

房地產(chǎn)市場驟然轉冷，也使得依靠環(huán)京樓市的河北房企出現(xiàn)流動性困難。年初還在繼續(xù)收購的華夏幸福，2017年底出現(xiàn)困難，雖然最后通過引入平安作為戰(zhàn)投暫時化解了風險，但2020年四季度，危機二度爆發(fā)。

2017年限購后，福成、匯福、燕達和興達四家公司多年沒有新樓盤開盤，一直到2021年福成新住宅項目開盤，其他三家房企依然沒有拿地，也沒有新開發(fā)項目。

到了2020年，凜冬再一次降臨在河北房企身上，除華夏幸福外，天山地產(chǎn)退地，天洋控股和盈時集團先后爆雷。隆基泰和多個項目延遲交付，宏泰引入戰(zhàn)投，河北房企元氣大傷。

2021年6月，同樣在廊坊起家的中國宏泰發(fā)展引入中國金茂作為戰(zhàn)投，以便順利支付即將到期的債務。今年6月，中國金茂更是進一步計劃將中國宏泰發(fā)展私有化，屆時，宏泰將成為中國金茂子公司。

2021年底，在榮盛發(fā)展投資人會議上，耿建明首次對外承認，由于樓市下行等因素影響，榮盛發(fā)展面臨著流動性困難，有可能無法償還到期債務。在這前后，榮盛先后被爆出商票、信托違約的消息。

如果從2002年算起，很多河北開發(fā)商用20年時間為其在房地產(chǎn)行業(yè)中爭取一席之地，但又先后走向倒閉或陷入流動性風險中。“2015年和2016年業(yè)績大幅增長后，企業(yè)應該沉下來進行組織重建，加強抗風險能力，但那個時候沒有幾家企業(yè)去做”，上述曾在華夏幸福任職的人士表示，這是河北房企存在的問題，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的問題。