經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 李沁 公募基金近來(lái)什么最熱？毫無(wú)疑問(wèn)是即將發(fā)售的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡(jiǎn)稱“公募REITs”）。

作為中國(guó)證監(jiān)會(huì)新設(shè)的基金種類，從試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)到試點(diǎn)落地，再到首批9只產(chǎn)品的詢價(jià)、發(fā)售等，公募REITs的一舉一動(dòng)格外引人注目。根據(jù)滬深交易所公告，截至5月27日，首批公募REITs基金全部完成詢價(jià)，基金管理人分別為富國(guó)基金、華安基金、中金基金、紅土創(chuàng)新基金、中航基金、東吳基金、浙商資管、平安基金、博時(shí)基金。

在記者采訪的部分基金公司眼中，公募REITs未來(lái)有望成為基金公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

歷史性突破

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，隨后證監(jiān)會(huì)又發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)正式起步。

同年7月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，進(jìn)一步推進(jìn)了國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)進(jìn)程。

2021年5月17日，滬深交易所發(fā)布公告，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目經(jīng)滬、深交易所審核通過(guò)并向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)后，正式獲得準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

截至5月27日，9只基金全部完成詢價(jià)，并將于6月前后正式發(fā)售，合計(jì)募集金額為314.03億元，認(rèn)購(gòu)價(jià)格最低為2.3元/份，最高為13.38元/份。

公募REITs（Real EstateInvestment Trusts）即公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，指依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

那么，誰(shuí)可以參與公募REITs的投資？

具體來(lái)看，參與公募REITS的投資者有三種類型，其中網(wǎng)下投資者需符合公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則的要求，需要在證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)完成備案登記，具備一定的投資經(jīng)驗(yàn)和資產(chǎn)管理實(shí)力；戰(zhàn)略投資人及網(wǎng)上投資者需符合基金公司的投資者適當(dāng)性規(guī)定。

回歸公募REITs的架構(gòu)，首先，公募REITs將80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；而基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)。其次，基金通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。再者，基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。最后，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs示例圖 來(lái)源：上海證券交易所

華興證券（香港）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼首席策略分析師龐溟評(píng)價(jià)，作為國(guó)際通行的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融工具和配置資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動(dòng)性較高，收益相對(duì)穩(wěn)定，安全性較強(qiáng)，拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯，有望成為保險(xiǎn)資金、銀行資管和理財(cái)、養(yǎng)老金等資金的適切投資標(biāo)的。而推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，有利于支持和助力國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革并推動(dòng)形成良性投資循環(huán)；有利于進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制、提升直接融資比重、有效盤活存量資產(chǎn)、廣泛調(diào)動(dòng)各類社會(huì)資本積極性、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展；有利于貫徹落實(shí)高層關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的決策部署；也有利于實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)模、速度、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一。

同時(shí)，在嘉實(shí)基金看來(lái)，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)和相關(guān)部委積極推行REITs試點(diǎn)，突破點(diǎn)在于將其定位在基礎(chǔ)設(shè)施，找到了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與證券市場(chǎng)發(fā)展的重要結(jié)合，實(shí)現(xiàn)歷史性突破。

“權(quán)益型”與“流動(dòng)性”

目前，9只公募REITs均已完成詢價(jià)。縱觀整個(gè)產(chǎn)品層面，9只基金有不少共同點(diǎn)。

首先是強(qiáng)調(diào)“權(quán)益型”。嘉實(shí)基金表示，從全球看，REITs產(chǎn)品分為權(quán)益型與抵押型兩種類型。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前權(quán)益型REITs逐漸占據(jù)行業(yè)主流。根據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年底，美國(guó)權(quán)益型REITs已有159只，市值1.14萬(wàn)億美元；抵押型REITs共34只，市值613億美元。由于權(quán)益型REITs直接持有底層資產(chǎn)，獲取資產(chǎn)的現(xiàn)金流，并且底層資產(chǎn)與股票、債券之間的相關(guān)性較低。因此，權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益屬性，能夠顯著降低投資組合波動(dòng)率，提升投資組合的收益，對(duì)于投資組合具有重要的配置價(jià)值和意義。

其次，嘉實(shí)基金認(rèn)為首批公募REITs立足于基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)物資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理。公募REITs是對(duì)公募基金管理人的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、銷售能力、基礎(chǔ)設(shè)施投資及產(chǎn)業(yè)合作經(jīng)驗(yàn)等全面實(shí)力的考驗(yàn)，公募基金產(chǎn)品的治理機(jī)制對(duì)REITs的持續(xù)運(yùn)作起到至關(guān)重要的作用。

此外，市場(chǎng)對(duì)于公募REITs流動(dòng)性的討論從未停止。在某只公募REITs的合同中有這樣一句風(fēng)險(xiǎn)提示：本基金采取封閉式運(yùn)作，不開通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，嘉實(shí)基金認(rèn)為，首批發(fā)行的9只公募REITs具備“儲(chǔ)蓄特征”，能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于流動(dòng)性好、透明度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。當(dāng)然，“流動(dòng)性好”是相對(duì)的，如果與股票相比，其流動(dòng)性遠(yuǎn)不如股票。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱認(rèn)為所謂流動(dòng)性較差是公募REITs產(chǎn)品的特性所決定的，公募REITs投資人本來(lái)就是以持有為目的，而不是以交易為目的。在此情況下，流動(dòng)性弱并不是一個(gè)問(wèn)題，而是產(chǎn)品的特征。隨著時(shí)間的推移，真正愿意長(zhǎng)期持有這些基礎(chǔ)資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資人基本不會(huì)再賣出，因此二級(jí)換手率較低。

“理論上來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)有效的情況下，REITs流動(dòng)性的特征其實(shí)都已經(jīng)體現(xiàn)在一級(jí)發(fā)行和二級(jí)交易的價(jià)格里面了。”胡海濱說(shuō)。不過(guò)，他也強(qiáng)調(diào)，公募REITs的流動(dòng)性并非想市場(chǎng)所想象的那樣低。一方面REITs與股票相比還有做市商的機(jī)制，可以提供一定的流動(dòng)性；另一方面，投資人類型比較分散，從散戶到不同類型的金融機(jī)構(gòu)都是公募REITs的投資人，不同投資人之間的風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，相對(duì)而言可以實(shí)現(xiàn)一定活躍度的交易。

作為新事物的風(fēng)險(xiǎn)

任何新事物的發(fā)展都不會(huì)一帆風(fēng)順，作為新基金的公募REITs也不例外。

對(duì)機(jī)構(gòu)而言，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要是收益風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。胡海濱表示，收益風(fēng)險(xiǎn)方面，機(jī)構(gòu)需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括評(píng)估原始權(quán)益人財(cái)務(wù)報(bào)表、整體的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、公司治理結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面。在盡職調(diào)查過(guò)程中，公募基金管理人如果不能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目本身存在的瑕疵，需要承擔(dān)很大的收益風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品發(fā)行過(guò)后便是運(yùn)營(yíng)階段，而運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可能包括運(yùn)營(yíng)期間現(xiàn)金流出現(xiàn)波動(dòng)、有其他突然發(fā)事件等。

對(duì)于投資人而言，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)亦值得注意。據(jù)悉，公募REITs的收益特征介于股票和債券之間，價(jià)格的波動(dòng)性高于債券。

“有一些比較嚴(yán)格的投資人會(huì)將公募REITs于股票劃等號(hào)，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目之間由于類型不同、地域不同、運(yùn)營(yíng)管理人的能力也各不相同，理論來(lái)說(shuō)應(yīng)該有不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分，不過(guò)目前大部分人都將其設(shè)為中等風(fēng)險(xiǎn)。從目前公募REITs的指引上來(lái)看，我們的投資人主要還是以機(jī)構(gòu)投資者為主，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源、且對(duì)收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。”胡海濱表示。

龐溟提醒，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)仍有一定的難點(diǎn)與障礙，例如在資產(chǎn)范圍與估值、權(quán)益與破產(chǎn)隔離、治理機(jī)制等方面還有一些業(yè)界一直關(guān)注的法律問(wèn)題，相關(guān)配套的稅收優(yōu)惠政策與避免雙重征稅問(wèn)題也亟待廓清。相信隨著試點(diǎn)項(xiàng)目積極穩(wěn)妥的推進(jìn)和各有關(guān)部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，前述問(wèn)題有望在發(fā)展中得到討論、明晰和解決。

最后，對(duì)于公募REITs的未來(lái)，胡海濱表示未來(lái)發(fā)展空間值得期待，這項(xiàng)業(yè)務(wù)很有希望成為每家基金公司未來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

他認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在中國(guó)剛剛起步，各市場(chǎng)主體都在不斷探索，一起推動(dòng)整個(gè)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)測(cè)算，過(guò)去十年間交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)郵政、水電氣熱、公共設(shè)施管理、信息傳輸、信息技術(shù)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的固定投資完成額合計(jì)超過(guò)100萬(wàn)億元，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的1/4。若按照4%的增長(zhǎng)速度進(jìn)行保守測(cè)算，不考慮通貨膨脹，未來(lái)十年的新增基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)投資額將達(dá)到約180萬(wàn)億元。目前，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量也已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億元，保守估算，若按照百分之一的證券化率粗略估計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模接近萬(wàn)億元；若積極估算，市場(chǎng)規(guī)模大約6萬(wàn)億元。因此，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>