2020年4月29日綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在由經(jīng)濟(jì)觀察報社主辦的第十七屆(2020)藍(lán)籌年會上發(fā)表了主題演講,對在過去一年復(fù)雜環(huán)境下綠城中國的投拓選擇進(jìn)行總結(jié)回顧。
2020年的房地產(chǎn)市場注定是復(fù)雜多變的一年,新冠肺炎疫情影響下,房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期已然到來,高杠桿、粗放式的發(fā)展模式還能否持續(xù)?疑問已經(jīng)伴隨著行業(yè)下行凸顯。
危機(jī)中往往蘊(yùn)含機(jī)遇,在大浪淘沙的環(huán)境下,中小型房企舉步維艱,頭部房企面前,大量的并購機(jī)會不斷涌現(xiàn);全球性的量化寬松政策盛行,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了受益預(yù)期,如何精準(zhǔn)投拓成為了各個房企當(dāng)下的首要命題。
2020 年,綠城提出2500 億的新增貨值目標(biāo),并將在未來力爭以每年不低于 20%的速度持續(xù)精準(zhǔn)增加貨值,以此為目標(biāo),在全國各地積極拿地。
以下為部分觀點整理實錄:
當(dāng)下投資環(huán)境
隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、調(diào)控成為常態(tài)化,行業(yè)迎來了深刻調(diào)整期,集中度加速提升,原本粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續(xù)。
而當(dāng)下,行業(yè)面臨的投資環(huán)境也在發(fā)生變化。
從國際環(huán)境來看,短期內(nèi),全球冠狀疫情引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退,全球開啟量化寬松。中長期,全球化進(jìn)程受阻,國際關(guān)系重構(gòu),全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu),對經(jīng)濟(jì)和政治格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
從國內(nèi)環(huán)境看,短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)增長壓力較大,流動性寬裕(利率下行),地方財政壓力較大,對房地產(chǎn)行業(yè)政策相對中性偏樂觀;中期看,疫情勢必引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)衰退,對房地產(chǎn)的購買力將造成一定的影響;但長期看,中國經(jīng)濟(jì)仍將作為全球經(jīng)濟(jì)的引擎,中國的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù),城市化格局將進(jìn)一步向城市群和都市圈化發(fā)展,經(jīng)濟(jì)南強(qiáng)北弱的趨勢將越發(fā)明顯,人口加速向長三角、珠三角、京津冀及長江中游、成渝、中原等優(yōu)質(zhì)地區(qū)集中。
從行業(yè)趨勢看,房住不炒將成為長期國策,“經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化,房地產(chǎn)去金融化,住宅去商品化”將愈發(fā)明顯,行業(yè)開發(fā)利潤也將跟制造業(yè)接軌,這就要求開發(fā)領(lǐng)域在投資決策上,更加理性、更加穩(wěn)健、更加精準(zhǔn)。可以說,投資決策準(zhǔn)確與否,是關(guān)系到一個開發(fā)項目乃至一家企業(yè)成功與否的關(guān)鍵。
綠城投資戰(zhàn)略
綠城投資的總體戰(zhàn)略構(gòu)想可以用15 個字概括:聚焦謀發(fā)展,深耕提效率,特色創(chuàng)藍(lán)海。
回顧 2019 年,綠城中國的投資發(fā)展始終圍繞“區(qū)域聚焦、城市深耕”的戰(zhàn)略,以長三角為大本營,聚焦五大重點城市群,階段性靈活調(diào)整投資策略,多元拿地、多措并舉,落實精準(zhǔn)投資,成效顯著,為形成長期穩(wěn)定發(fā)展的格局打下了重要基礎(chǔ)。
2019 年,綠城中國新增項目 54 個,總建筑面積約為 1236萬平方米,總土地成本約 691 億元,新增貨值可售金額 2057 億元,創(chuàng)綠城中國新增投資貨值歷史新高。
2019 年綠城中國銷售突破 2000 億,未來幾年隨著銷售額持續(xù)增長,綠城中國需要持續(xù)補(bǔ)倉,拿地力度持續(xù)加強(qiáng)。
進(jìn)入 2020 年,綠城中國積極擴(kuò)充土儲,先后在北京、成都、西安、杭州及江浙優(yōu)質(zhì)三四線城市等區(qū)域投資布局,1-4 月已經(jīng)實現(xiàn)超1200 億元的新增貨值儲備,新增貨值總量位居行業(yè)前三。
2020 年拿地的跨越式發(fā)展,主要取決于綠城中國對宏觀政策和行業(yè)環(huán)境較為準(zhǔn)確的把握,在大部分企業(yè)沒有啟動拿地的時候,綠城中國加速“抄底”,面對現(xiàn)在競爭激烈的土拍市場,綠城中國將擇優(yōu)拓展,不放過任何一個好的投資機(jī)會,同時精準(zhǔn)評估和研判,力保投資質(zhì)量。
綠城投拓之道
第一,在房住不炒、因城施策的是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)下,綠城中國圍繞“城市深耕”戰(zhàn)略,大力開展實施“讀城計劃”。
所謂“讀城計劃”即深度分析綠城中國重點布局的城市,通過板塊屬性、價格、容量、存量、客戶、競爭關(guān)系 6 個核心市場要素,清晰、快速地解讀重點城市的市場情況,綜合判斷城市及所屬區(qū)域的成熟度、健康度和投資定位。
第二,持續(xù)優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)。2019年,綠城堅持全周期拿地,新拓展項目主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市,可售貨值占比達(dá)76%;從區(qū)域分布看,長三角作為戰(zhàn)略重點區(qū)域,可售貨值占比達(dá) 60%,有助于綠城在江浙地區(qū)大本營的業(yè)績和行業(yè)地位;在珠三角及成渝地區(qū)逐步扎根,可售貨值占比累計達(dá) 10%,進(jìn)一步擴(kuò)大了深耕區(qū)域,有效提升未來抗風(fēng)險能力。
第三,豐富投拓渠道。在行業(yè)增速放緩、政策調(diào)控常態(tài)化、招拍掛競爭激烈的背景下,收并購成為越來越多房企維持繼續(xù)增長的有效路徑。近幾年,綠城也在積極拓寬投資渠道,一方面持續(xù)提升招拍掛投資力度和質(zhì)量,另一方面大幅提高收并購能力。
2019 年全年,綠城獲取收并購了 17 個項目,2020 年前四個月,綠城又先后收購9個項目,進(jìn)一步擴(kuò)充了土地儲備,同時在集團(tuán)和區(qū)域?qū)用嬲浇M建收并購部門,加大對資產(chǎn)包、企業(yè)平臺的收購力度。
對于一般收并購項目,綠城有“六周”計劃,即六周內(nèi)完成從接觸項目信息到拿下項目。接下來,我們還有很大一批并購項目正在路上。
第四,強(qiáng)化特色特質(zhì),綠城中國在積極開拓優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)開發(fā)項目外,還大力開展特色業(yè)務(wù),持續(xù)保持代建業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)先,并通過 TOD、小鎮(zhèn)類、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等新型業(yè)務(wù)模式,創(chuàng)新產(chǎn)品線,持續(xù)提升復(fù)合開發(fā)運(yùn)營能力。
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