2020年4月29日貝殼找房高級副總裁李文杰在由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)社主辦的第十七屆（2020）藍(lán)籌年會上發(fā)表了主題演講，主要對疫情后市場進(jìn)行了剖析。

新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響已經(jīng)處在恢復(fù)期，樓市經(jīng)歷了交易量幾乎為零的二月市場之后，迎來了三月的市場復(fù)蘇。

房住不炒的基調(diào)依舊明確，貝殼數(shù)據(jù)顯示，疫情之后，全國在一季度出臺了307個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中有6個(gè)政策是在出臺了對樓市的松綁的政策之后，在一日之內(nèi)又收回的“一日游”政策。

錯(cuò)綜復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境、政策因素疊加房地產(chǎn)市場正面臨的“增量轉(zhuǎn)存量”節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場將面臨哪些挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)企業(yè)又應(yīng)該如何應(yīng)對？

以下為部分觀點(diǎn)實(shí)錄：

市場風(fēng)險(xiǎn)

我們認(rèn)為在當(dāng)前的樓市還是有一些風(fēng)險(xiǎn)的，一是企業(yè)的經(jīng)營壓力增大，可以看到2018年到2019年房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)以及在海外發(fā)行的債務(wù)創(chuàng)了新高，到今年3季度和4季度，乃至到明年，房地產(chǎn)的債務(wù)到期其實(shí)非常大。

二是居民債務(wù)壓力也在增加，今天中國居民平均的家庭負(fù)債在全世界上來講處于一個(gè)中等水平，實(shí)際上比前幾年有非常大的攀升，從這個(gè)角度上來看，居民的債務(wù)實(shí)際上處于一個(gè)相對較高的水平。

第二，整個(gè)租賃市場也存在民生的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樽赓U是整個(gè)經(jīng)濟(jì)中影響比較大的，租賃包括服務(wù)行業(yè)、零售業(yè)，也包括一些長租公寓等，這次市場波動(dòng)對服務(wù)產(chǎn)業(yè)的影響非常大，所以從整個(gè)的經(jīng)濟(jì)層面的角度上來講，租賃存在一個(gè)民生的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，住房的消費(fèi)其實(shí)還是存在一定的政策制約，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了大概20年的市場發(fā)展，在物業(yè)、社區(qū)、裝修，乃至一些老舊小區(qū)的改擴(kuò)建的方面實(shí)際上都存在著非常多的政策的瓶頸，這些瓶頸如果不突破，對我們未來整個(gè)房地產(chǎn)的市場制約也是非常大的。預(yù)估這些領(lǐng)域大概能夠產(chǎn)生10萬億經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模，實(shí)際上在未來整個(gè)住房消費(fèi)領(lǐng)域存在一個(gè)非常大的增量。

對于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保民生的政策建議方面，我們有三個(gè)方面的建議。

第一，穩(wěn)定市場不能通過進(jìn)一步加杠桿，不管是對開發(fā)企業(yè)發(fā)債，還是對整個(gè)的居民部門進(jìn)一步的借貸，都會提高整個(gè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；第二，對于保障中低收入居民的民生保障方面，不僅通過新建保障性住房，我們認(rèn)為還需要通過租賃補(bǔ)貼去保障這些租賃市場的民生部分；第三，促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是單純依靠政府的補(bǔ)貼，而是通過建立長效機(jī)制，打破過去的一些政策障礙和瓶頸，激發(fā)政策的活力。

數(shù)字化與“新基建”

在這次疫情之后，我們看見由于受疫情影響，大家都在居家隔離，但是住房消費(fèi)并沒有停止，2020年2月，貝殼平臺上找房人和經(jīng)紀(jì)人共發(fā)起1047萬次VR帶看，相較1月增長34.6倍，這個(gè)增幅是非常大的，所以能看得到數(shù)字化的技術(shù)的普及以及應(yīng)用，對居住領(lǐng)域的變革速度明顯加快。

大家能看到2018年中央提出了一個(gè)新基建的概念，2019年新基建被寫進(jìn)人大報(bào)告中，最近，國務(wù)院常委會對新基建有了明確的三個(gè)定義。

新基建實(shí)際上是未來成為整個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)非常重要的風(fēng)口，在居住領(lǐng)域，新基建實(shí)際上發(fā)展也非常的快，我們認(rèn)為，貝殼的新居住服務(wù)實(shí)際上是數(shù)字服務(wù)、合作互融，這和新基建的數(shù)字為基礎(chǔ)、融合發(fā)展、技術(shù)創(chuàng)新三個(gè)領(lǐng)域其實(shí)是相吻合的。

新居住服務(wù)的一個(gè)驅(qū)動(dòng)力，主要在于當(dāng)前住房總量過剩，供給的結(jié)構(gòu)性失衡，需求更加追求品質(zhì)多元這些特點(diǎn)已經(jīng)非常的明顯了，在這種背景之下，我們從舊的居住觀念向新的居住觀念的過渡，數(shù)字化推動(dòng)新居住服務(wù)向居住消費(fèi)化、新型居住方向變革。

為什么說在房地產(chǎn)的未來，我們認(rèn)為數(shù)字化是有很大的空間呢？

房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字化實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，比如說像金融、零售、化工、制藥、制造業(yè)的數(shù)字化程度。也就是說，房地產(chǎn)的數(shù)字化某種程度上才剛剛開始，未來有非常大的改善空間，這是從供給端角度上來講。

我們看到供給端的數(shù)字化程度實(shí)際上遠(yuǎn)低于其他行業(yè)的，但是我們看到在中國的居住服務(wù)價(jià)值鏈主要集中在什么環(huán)節(jié)呢？目前看還是集中在建造環(huán)節(jié)，也就是說在開發(fā)建設(shè)，整個(gè)行業(yè)重建設(shè)，輕運(yùn)營和輕服務(wù)。

在中國，房地產(chǎn)行業(yè)還是屬于一個(gè)建設(shè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈86%集中于開發(fā)建造，不是完全轉(zhuǎn)向了服務(wù)，這種情況下來講，我們認(rèn)為未來會向居住物業(yè)以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)端轉(zhuǎn)移，從供給端看到，整個(gè)行業(yè)在未來實(shí)際上有明顯的非常大的改善。

從數(shù)字化基建的角度上來講，為什么我們說叫做新基建？數(shù)字化基建在房產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)際上來自于新的一個(gè)技術(shù)的基礎(chǔ)，最終的目標(biāo)是提升我們居住的服務(wù)效率。

說到居住的服務(wù)效率，大家都知道我們消費(fèi)者很多痛點(diǎn)在居住消費(fèi)領(lǐng)域，比如說看房的周期長，很多的信息不透明，往返跑很多次等一系列問題。在住房方面，目前我們其實(shí)還是存在著非常多效率低下的問題，消費(fèi)者覺得有很多非常不便利的地方，在改進(jìn)服務(wù)效率、降低成本、改善決策等方面未來還是有非常大的提升空間。

從數(shù)字化賦能房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)者的角度上來講，其實(shí)我們也提到了服務(wù)者價(jià)值的進(jìn)一步崛起，這是在所謂的房產(chǎn)行業(yè)未來與新生中，我們覺得服務(wù)者的價(jià)值會進(jìn)一步崛起。過去是重建設(shè)、重資本、重開發(fā)，未來是重運(yùn)營、重服務(wù)、重服務(wù)者。

總而言之，從目前整個(gè)疫情對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，結(jié)合前幾年大家說房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，未來我們迎來的是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)折，包括我們也經(jīng)常提到房地產(chǎn)的長效機(jī)制，疫情加速了整個(gè)房地產(chǎn)市場在未來所面對的轉(zhuǎn)折，加速整個(gè)房地產(chǎn)市場走向服務(wù)、運(yùn)營，還有數(shù)字化。

結(jié)合新基建中提到的數(shù)字化基礎(chǔ)，房地產(chǎn)與數(shù)字化的融合，房地產(chǎn)創(chuàng)新的數(shù)字化，我相信房地產(chǎn)未來依然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)火車頭。