經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 實(shí)習(xí)記者 蔡瑞 3月3日，藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）公布了2月新增項(xiàng)目情況，僅在昆明獲取一幅73畝土地，拿地總價(jià)是1.75億元。

在三道紅線等政策下，藍(lán)光發(fā)展降低了拿地力度，2021年前兩個(gè)月，拿地金額不到10億元，和2020年同期相比，雖然受疫情影響，藍(lán)光發(fā)展的拿地金額也達(dá)到了13.3億元。

繼2020年7月以9億元對價(jià)出售迪康藥業(yè)后，2021年2月26日，藍(lán)光發(fā)展又公布了將旗下物業(yè)管理企業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)（2606.HK）控制權(quán)出售給碧桂園服務(wù)的計(jì)劃。

繼2020年10月發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)后，至今近5個(gè)月時(shí)間里，藍(lán)光發(fā)展再沒有發(fā)行國內(nèi)信用債。

根據(jù)藍(lán)光發(fā)展發(fā)布的2020年業(yè)績快報(bào)，截至2020年底，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率降至92.93%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.7%，現(xiàn)金短債比大于1，三道紅線中有兩道已經(jīng)達(dá)標(biāo)。

降杠桿

藍(lán)光發(fā)展有一筆10億元的中期票據(jù)將于3月15日到期，這只是2021年47億元到期國內(nèi)信用債的一部分。如果算上回售期內(nèi)的債券，這個(gè)數(shù)字接近72億元，這還不算2月底已經(jīng)到期的7億元中票。

此外，2021年藍(lán)光發(fā)展還有兩筆美元債將于3月和4月到期，本金總規(guī)模4億美元左右。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年，藍(lán)光發(fā)展到期信用債總規(guī)模是131.41億元。

從2020年業(yè)績快報(bào)來看，截至2020年底，其有息負(fù)債規(guī)模是722.4億元，與三季度末相比減少了24億元；其中短期有息負(fù)債規(guī)模是263.4億元，比三季度減少86億元。

藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，信用債的規(guī)模持續(xù)下降，2020年藍(lán)光發(fā)展累計(jì)發(fā)行52億元左右的國內(nèi)債券，但償還了81億元國內(nèi)信用債。這意味著，雖然2020年有息負(fù)債較2019年增加了超百億元規(guī)模，但國內(nèi)信用債減少了30億元。

2020年8月，有關(guān)房地產(chǎn)融資“三道紅線”消息傳出。彼時(shí)，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布的半年報(bào)顯示，其剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)。四季度，藍(lán)光發(fā)展開始主動降杠桿。

2020年10月至今，藍(lán)光發(fā)展國內(nèi)債券到期規(guī)模在60億元左右，但同期再融資規(guī)模只有20多億元。“一季度本來打算發(fā)兩筆共計(jì)15.5億元債券，但到現(xiàn)在還沒有定下來什么時(shí)候發(fā)行”，一位接近藍(lán)光人士透露。

從2020年10月23日發(fā)行一筆中期票據(jù)后，至今藍(lán)光發(fā)展沒有再發(fā)行國內(nèi)債券，僅在近期計(jì)劃發(fā)行一筆3億美元的海外債。截至1月31日，藍(lán)光發(fā)展對外擔(dān)保余額是702.3億元，與去年同期相比增加了150億元。

出售資產(chǎn)

根據(jù)業(yè)績快報(bào)，2020年藍(lán)光發(fā)展?fàn)I收455.9億元，同比增加了16.3%。出售迪康藥業(yè)為藍(lán)光發(fā)展帶來了近2.5億元的利潤，但扣除非經(jīng)常性損益后歸屬上市公司股東凈利潤同比減少了6.6%。

2020年最后一個(gè)季度，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售373億元，貢獻(xiàn)了全年三分之一的份額，不過，整個(gè)2020年1035億元的銷售額僅實(shí)現(xiàn)2%的增長。同期有息負(fù)債增加了117億元，其中短期負(fù)債增加21億元。

繼2020年7月，藍(lán)光發(fā)展以9億元的價(jià)格出售了迪康藥業(yè)91.4%的股權(quán)；2021年2月26日又公布了以48.5億元價(jià)格出售藍(lán)光嘉寶64.6%股份的計(jì)劃。一旦交易完成，意味著藍(lán)光發(fā)展遠(yuǎn)離物業(yè)管理板塊。

上述接近藍(lán)光人士透露，出售藍(lán)光嘉寶主要是基于現(xiàn)金流及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正常運(yùn)行的考量。其實(shí)，在這前后，藍(lán)光也出售了旗下部分地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。

2020年8月，藍(lán)光發(fā)展以7.5億元價(jià)格收購南寧GC2020-065地塊，9月將項(xiàng)目49%的股權(quán)出售給大唐地產(chǎn)，今年1月，又把剩余的51%股權(quán)也出售，退出項(xiàng)目。

2020年12月，藍(lán)光發(fā)展以3.58億元價(jià)格在浙江溫嶺獲得一幅土地，今年1月，藍(lán)光將項(xiàng)目49%的股權(quán)出售給浙江東泰集團(tuán)。

同期，藍(lán)光發(fā)展在嘉興市秀洲區(qū)以6.1億元價(jià)格獲得一幅土地，今年1月，藍(lán)光為項(xiàng)目引入正黃集團(tuán)。同時(shí)，與正黃集團(tuán)一起聯(lián)合上海愛建信托成立私募基金，獲得項(xiàng)目99%的股權(quán)。

減少拿地

近年來，一方面，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)攀升，2017年到2020年，其有息負(fù)債規(guī)模分別是306億元、537億元、605億元和722億元。

另一方面則不斷加大拿地力度，wind數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2020年，藍(lán)光發(fā)展拿地金額分別是202億元、288億元、654億元和352億元。

近年來，藍(lán)光拿地樓面價(jià)也一路攀升，其2018年拿地樓面價(jià)只有2520元/平方米，到了2019年上漲到4743元/平方米，而2020年的這一個(gè)數(shù)字又上升到了6160元/平方米。

拿地成本上升，一方面源于藍(lán)光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局向高能級城市轉(zhuǎn)變的原因，也有部分地塊溢價(jià)較高的因素。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年藍(lán)光發(fā)展拿地公布溢價(jià)率的52幅土地中，溢價(jià)率超過30%的有37幅，成交總價(jià)達(dá)到了282億元；其中有21幅土地溢價(jià)率超過50%，5幅土地的溢價(jià)率超過100%。南陽和信陽的兩幅宅地的溢價(jià)率均達(dá)到了150%。

其中信陽地塊樓面價(jià)在3400元/平方米左右，目前項(xiàng)目銷售均價(jià)6500元/平方米左右，土地單價(jià)占平均售價(jià)52%左右；南陽地塊樓面價(jià)在4200元/平方米左右，目前還未開盤，周邊在售項(xiàng)目均價(jià)普遍在8000元-10000元/平方米左右。

信陽和南陽地塊雖然溢價(jià)率較高，但地價(jià)售價(jià)比普遍還維持在50%左右。但藍(lán)光發(fā)展的個(gè)別地塊地價(jià)售價(jià)比還要更高。2020年7月，藍(lán)光發(fā)展在江蘇海門獲得的一幅住宅用地，樓面價(jià)達(dá)到了1.3萬元/平方米，溢價(jià)率100%，參考周邊在售項(xiàng)目，地價(jià)售價(jià)比在65%-86%左右。

在全國主要城市普遍限價(jià)的情況下，藍(lán)光發(fā)展如何消化這些高溢價(jià)土地？上述接近藍(lán)光人士透露，2020年，藍(lán)光發(fā)展部分城市的個(gè)別拿地確實(shí)有些高，但好在藍(lán)光主要布局在三四線城市，受限價(jià)影響相對較小。

三道紅線消息出來后，藍(lán)光開始放緩拿地節(jié)奏。在2020年352億元拿地金額中，1-8月拿地金額295億元，而9-12月四個(gè)月的時(shí)間，藍(lán)光在拿地上僅花費(fèi)了57億元。

進(jìn)入2021年后，對較為火熱的土地市場，藍(lán)光發(fā)展表現(xiàn)出了克制，前兩個(gè)月拿地金額不到10億元。

截至2019年底，藍(lán)光發(fā)展的土地儲備為1773萬平方米，其2020年銷售面積為1205萬平方米，新增土地面積為716萬平方米，算下來，到2020年底，藍(lán)光發(fā)展的土地儲備大約在1284萬平方米左右。這一土地儲備與藍(lán)光發(fā)展2020年銷售面積基本持平，與時(shí)代中國、中駿和佳兆業(yè)等同規(guī)模房企相比還有一定差距。

雖然經(jīng)過2019年和2020年兩年擴(kuò)張后，藍(lán)光發(fā)展基本穩(wěn)住了規(guī)模，有息負(fù)債的基數(shù)也擴(kuò)大了，但降杠桿還是保規(guī)模，對于藍(lán)光發(fā)展而言，無疑仍是一道選擇題。