經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 程璐洋 在北京寸土寸金的市區(qū)，一棟使用了23年的老舊寫字樓如何重?zé)ɑ盍Γ址铣鞘泄δ苌?jí)的要求？即將開工的中糖大廈改造工程試圖回答這個(gè)問題。

改造

中糖大廈屬于中糧集團(tuán)旗下的寫字樓資產(chǎn)，是中國糖業(yè)酒類集團(tuán)公司所屬國有產(chǎn)權(quán)，始建于1997年，曾作為中糖的總部大樓使用，近年對外出租。

中糖提出改造申請后，中糧集團(tuán)推薦了參與過中糧廣場改造的大悅城控股相關(guān)團(tuán)隊(duì)。于是，大悅城控股在中糧集團(tuán)內(nèi)部向中糖整租這棟樓20年，期間負(fù)責(zé)對外租賃和運(yùn)營。

金科新區(qū)內(nèi)大大小小的樓宇改造項(xiàng)目不少，但像中糖大廈這樣，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在進(jìn)場前就與項(xiàng)目的各方主管部門做“可研”溝通的并不多見。這也和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參與過東城區(qū)中糧廣場改造的經(jīng)歷有關(guān)。

中糧廣場在2017年完成了C座家居賣場改造為寫字樓的工程，那是一次在行業(yè)有著高知名度的改造，數(shù)月內(nèi)引發(fā)了上百次各種形式的同業(yè)參觀交流。

在進(jìn)入項(xiàng)目前的前期溝通中，大悅城控股中糖大廈總經(jīng)理李迪新為了讓新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)部門了解到團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力，邀請主管部門之一的北京北展地區(qū)建設(shè)指揮部的負(fù)責(zé)人去中糧廣場參觀，“光是說可能不太理解，請大家去那看看”。在現(xiàn)場，這次參觀得到了“不錯(cuò)”的評(píng)語。

中糧廣場的改造經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上不僅對外界起到了樣板間的作用，在中糧集團(tuán)內(nèi)部也有著類似的功效。當(dāng)集團(tuán)子公司們對其持有的建筑資產(chǎn)有了翻新升級(jí)需求時(shí)，成功升級(jí)過中糧廣場的團(tuán)隊(duì)是最具說服力的選擇。

如果成功，中糖大廈也許會(huì)成為其又一個(gè)“樣板間”。

最終拿到這棟建筑面積10860平方米、平面圖為七邊鉆石型的建筑后，開發(fā)團(tuán)隊(duì)的改造方案是保持原有建筑結(jié)構(gòu)不變，換新機(jī)電設(shè)備，打開所有非承重墻后重新構(gòu)建室內(nèi)空間。

李迪新對這個(gè)項(xiàng)目的期待是內(nèi)外兩個(gè)小目標(biāo)：“中糧集團(tuán)在北京，其實(shí)這種資產(chǎn)還有一定數(shù)量。我們希望用這個(gè)改造形成一個(gè)內(nèi)部標(biāo)桿，這樣的話，有可能未來中糧集團(tuán)其他板塊在北京的這種面對市場的樓，我們也都可以有機(jī)會(huì)進(jìn)行合作和委托管理”。

團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)也很寶貴。“這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營招商團(tuán)隊(duì)只有10個(gè)人，好幾個(gè)都是兼職，開發(fā)團(tuán)隊(duì)是大悅城控股北京平臺(tái)支持。如果這種小分隊(duì)能干成，可以快速復(fù)制。”

除了對內(nèi)的小目標(biāo)，對外的目標(biāo)也很明確。

“我們在東城有中糧廣場和中糧置地廣場，但北京很多區(qū)其實(shí)還沒有城市更新的作品，也希望參與到西城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)中去。”

2020年5月11日，北京市西城區(qū)在全市率先出臺(tái)《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》，界定了四類低效樓宇：整棟空置或正在使用但區(qū)域綜合貢獻(xiàn)低于西城區(qū)平均水平或低于周邊平均水平、入駐率偏低（實(shí)際出租面積/樓宇建筑總面積≤70%）的商業(yè)辦公樓宇，或現(xiàn)狀功能定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)及建筑風(fēng)貌不符合城市發(fā)展功能需求的存量商務(wù)樓宇和辦公樓宇。

措施同時(shí)提出對改造主體和運(yùn)營主體的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，改造提升的部分樓宇最高可獲600萬元補(bǔ)貼。

按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，西城區(qū)內(nèi)5千平方米以上的360多棟寫字樓里，有200多棟低效樓宇，北展地區(qū)建設(shè)指揮部副總指揮李云偉說。

升級(jí)

起源于上世紀(jì)80年代的動(dòng)物園批發(fā)市場(以下簡稱“動(dòng)批”)，曾是中國北方最大的服裝批發(fā)集散地。2017年11月30日，東鼎市場閉市，標(biāo)志著曾有8棟獨(dú)立樓宇、建筑面積約35萬平方米的“動(dòng)批”疏解騰退完成。

不到兩年時(shí)間，這里的“動(dòng)批”痕跡不再，在中糖大廈周邊，一棟棟煥新的寫字樓逐步亮相：原萬容市場改造為奇安信公司總部大樓，已投入使用；原天皓成市場轉(zhuǎn)型為寶藍(lán)金融創(chuàng)新中心，目前入駐率達(dá)100%，業(yè)態(tài)主要涵蓋云計(jì)算，無人機(jī)、云支付等企業(yè)。

“動(dòng)批”騰退出的空間東臨金融街，北接中關(guān)村，是北京核心的西城區(qū)難得而寶貴的城市增量空間。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》，要求打造“一區(qū)一核、多點(diǎn)支撐”的空間布局，形成“各具特色、互動(dòng)協(xié)同”的金融科技發(fā)展格局，其中“一區(qū)一核”就是建設(shè)北京金融科技與專業(yè)服務(wù)創(chuàng)新示范區(qū)及核心區(qū)。

從《北京金融科技與專業(yè)服務(wù)創(chuàng)新示范區(qū)（西城區(qū)域）建設(shè)方案》來看，金科新區(qū)西城區(qū)域核心區(qū)將重點(diǎn)布局監(jiān)管科技、金融科技、風(fēng)險(xiǎn)管理、金融安全和支撐金融科技的創(chuàng)新型專業(yè)服務(wù)。

因此，李迪新認(rèn)為“在示范區(qū)就要有示范效應(yīng)。中糖大廈面積就1萬多平方米，如果規(guī)劃整租給一家企業(yè)，他在金科新區(qū)就有了一個(gè)樓，這對企業(yè)是非常好的吸引點(diǎn)。而且周邊的寫字樓都做不到，唯一能做到的是整租了3萬平方米的奇安信，但它在面對西直門外大街的第二排。”

基于對金科新區(qū)定位和中糖大廈區(qū)位的判斷，李迪新預(yù)期中糖大廈改造后的租金“有60%到70%的漲幅應(yīng)該沒問題”。

此外，金科新區(qū)對西城區(qū)政府有著騰籠換鳥、區(qū)域升級(jí)的意義，這在早已進(jìn)入存量時(shí)代的北京市場，十分難得。

2019年，西城區(qū)落實(shí)金科十條政策兌現(xiàn)3000萬樓宇改造補(bǔ)貼。今年區(qū)財(cái)政安排1.5億元資金用于兌現(xiàn)“金科十條”政策。其中，3月完成兌現(xiàn)7316余萬元，用于激勵(lì)企業(yè)自主創(chuàng)新，并緩解疫情對科技企業(yè)經(jīng)營的影響。9月完成兌現(xiàn)6400余萬元，兌現(xiàn)第一批入駐金科新區(qū)的25家重點(diǎn)金融科技企業(yè)的注冊資本金補(bǔ)貼和房租補(bǔ)貼，其中中證信息、建信金服等8家企業(yè)獲得實(shí)收資本補(bǔ)貼支持，中移金科、愛保科技等14家企業(yè)獲得房租補(bǔ)貼支持。

“企業(yè)引進(jìn)之后更要做好服務(wù)，不管是企業(yè)需要的高新申請、上市輔導(dǎo)、政策對接，還是員工需要的高級(jí)職稱、工作居住證和戶口、入學(xué)保障、人才公寓，只要企業(yè)有需要，我們都會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)部門去努力解決”，中關(guān)村科技園區(qū)西城園管委會(huì)產(chǎn)業(yè)處處長王愛軍認(rèn)為，對企業(yè)的精準(zhǔn)服務(wù)才是根本。