經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳姍 9月18日，由上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院（高金）發(fā)布的《中國公募REITs市場發(fā)展白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，截至2023年6月底，我國公募REITs產(chǎn)品已有28支，其中4支產(chǎn)品實現(xiàn)擴(kuò)募，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元。

從已經(jīng)上市的公募 REITs 產(chǎn)品底層資產(chǎn)類別來看，主要包括了產(chǎn)業(yè)園區(qū)(9 支)、生態(tài)環(huán)保(2 支)、能源基礎(chǔ)設(shè)施(3 支)、交通基礎(chǔ)設(shè)施(7 支)、倉儲物流(3 支)以及保障性租賃住房(4 支)。其中，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs占比達(dá)48%，占到了總發(fā)行規(guī)模的最大比例。

數(shù)據(jù)顯示，截止2023年6月30日，公募REITs28支上市標(biāo)的總市值為856.86億元，流通市值為413.70億元。中證REITs全收益指數(shù)在截止期收于918.59，當(dāng)月回報率為- 5.84%。2023年上半年，中證REITs全收益指數(shù)累計下跌達(dá)17.58%；而該指數(shù)自其歷史高點下跌29.62%。中證REITs指數(shù)在截止期收于833.57，當(dāng)月回報率為-5.84%。2023年上半年，中證REITs指數(shù)累計下跌達(dá)20.95%；該指數(shù)自歷史高點下跌34.87%。

白皮書指出，中證REITs全收益指數(shù)與中證REITs指數(shù)問世不足兩年，期間振幅均達(dá)50%左右，反應(yīng)出中國REITs市場依然處于早期發(fā)展階段，尚未完全成熟，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資者與REITs管理人、原始權(quán)益人對我國REITs市場規(guī)律的摸索還在進(jìn)行中。

白皮書研究小組認(rèn)為，本輪下跌主要有兩個原因。一方面是由于去年在整個A股市場不甚景氣的情況下，REITs市場積聚了投資者的想象力，走出了一波非常強(qiáng)勁的行情，較少量的流通股份也使得市場價格與對未來基本面的理性預(yù)期產(chǎn)生了偏離，因此本輪下跌部分反應(yīng)了對之前市場價格的更正。另一方面，今年上半年，由于疫情后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢，部分REITs經(jīng)營情況不及預(yù)期，導(dǎo)致可供分配金額的達(dá)成度較低，影響了投資者的預(yù)期，引發(fā)部分投資者賣出離場。此外，目前REITs市場投資者結(jié)構(gòu)單一，流通規(guī)模較小，使得個股波動加大，并且有出現(xiàn)REITs產(chǎn)品間價格震蕩傳遞蔓延的趨勢，最終造成全市場的較大幅度波動。

值得一提的是，白皮書在以往研究的基礎(chǔ)上引入更多創(chuàng)新維度，如在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，白皮書重點探究了公募REITs中股債結(jié)構(gòu)的搭建，此結(jié)構(gòu)能夠保證ABS通過債權(quán)派息和股權(quán)分紅兩種渠道從項目公司取得現(xiàn)金流，保障投資者的利益。在運營治理方面，白皮書指出對當(dāng)前處于初創(chuàng)階段的國內(nèi)REITs市場來說，采取外部治理模式是快速推出REITs的最優(yōu)解，但在遠(yuǎn)期，期待監(jiān)管與市場主體共同努力，完善REITs信息披露標(biāo)準(zhǔn)，REITs管理人能通過底層資產(chǎn)運營經(jīng)驗積累或引入專業(yè)運營方等方式，促成具有內(nèi)部管理模式的REITs出現(xiàn)，發(fā)揮內(nèi)部管理REITs在產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)并購與管理上的優(yōu)勢，允許外部治理型和內(nèi)部治理型REITs相互競爭。

同時，白皮書重視實操性，對資產(chǎn)估值、稅收配套政策、發(fā)行階段中合規(guī)性及出并表兩大關(guān)注問題等均進(jìn)行深入討論，并提出了暢想和建議。

白皮書最后指出，現(xiàn)階段公募REITs在市場化建設(shè)方面仍有一些需要解決的問題：在資產(chǎn)供應(yīng)方面，我國公募REITs市場仍存在可發(fā)行的資產(chǎn)類型不足、活躍的市場化發(fā)行人占比過低、部分審核標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化程度不足、發(fā)行審核周期較長等情況；在機(jī)構(gòu)參與方面，我國公募REITs市場也面臨資金運用、回收及杠桿率等方面均受到限制、部分資產(chǎn)的一級發(fā)行估值偏高、戰(zhàn)配缺乏定價權(quán)、二級市場投資者對公募REITs產(chǎn)品認(rèn)識不足等問題。

基于上述問題，白皮書也提出了六點政策建議，包括優(yōu)化審核機(jī)制，提高審核效率；鼓勵市場化機(jī)構(gòu)參與發(fā)行；加強(qiáng)二級市場投資者教育、完善公募REITs信息披露機(jī)制；優(yōu)化大宗交易市場銜接機(jī)制；引入CMBS等配套融資工具；構(gòu)建我國多層次REITs市場等。