建設數(shù)字中國是數(shù)字時代推進中國式現(xiàn)代化的重要引擎，是構筑國家競爭新優(yōu)勢的有力支撐。推動房地產(chǎn)行業(yè)的高質量發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)進一步對于數(shù)字中國建設以及數(shù)字化價值進行整體認知。

如何通過數(shù)字化賦能房地產(chǎn)行業(yè)，如何從數(shù)字化應用轉向數(shù)字化轉型，又如何在數(shù)字化生產(chǎn)、數(shù)字化經(jīng)營、數(shù)字化管理等方面尋找新的增長紅利來源？

6月7日，在由經(jīng)濟觀察報主辦的“第二十屆（2023）藍籌年會”上，招商蛇口數(shù)字城市科技有限公司副總經(jīng)理葉國棟先生與仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部資深董事米陽展開對話，就房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的相關問題給出了自己的答案。

數(shù)字化是必答題

李曉丹：如何理解房地產(chǎn)的數(shù)字化，二位的心目中房地產(chǎn)的數(shù)字化是什么樣子的？

葉國棟：業(yè)界對于房地產(chǎn)的發(fā)展階段有一定共識，以前是土地和金融紅利，今天上午提到要回歸產(chǎn)品和服務，現(xiàn)在大家越來越重視房地產(chǎn)行業(yè)的精細化管理，哪些城市值得投，哪些城市的哪些區(qū)域值得投，哪些區(qū)域應該做什么樣的產(chǎn)品，在什么樣的時機投，這些事情都不是拍腦袋做的決定，支撐如此精細化研究的背后一定有數(shù)字化的工具或者平臺。進入高質量發(fā)展，數(shù)字化是必答題而不是選擇題。

米陽：數(shù)字化是舶來品，現(xiàn)在的數(shù)字化更高級，數(shù)據(jù)在電腦上進行分析這是數(shù)字化的一部分，有很多層面的數(shù)字化，替代我們可能重復性的工作，可以節(jié)約一部分人力。

還有一個層面的數(shù)字化是樓宇本身的數(shù)字化，我心目中未來房地產(chǎn)數(shù)字化是什么樣，可能是最早的虛擬現(xiàn)實的概念，當然居住場所是需要，沒有辦法模擬休息，但除此之外，以后所有的場景，所有的體驗都是在數(shù)字化的世界里去體驗了，這可能是未來數(shù)字化的核心概念。

回到第一個問題，數(shù)字化對于房地產(chǎn)來說是一項基礎，是必答題。例如雙碳問題，沒有數(shù)字化，雙碳目標就無從談起，一個樓宇如果希望實現(xiàn)提出的“3060目標”，或者是需要實現(xiàn)與碳相關的動作，如果用傳統(tǒng)方式比如人員統(tǒng)計的方式，那最終結果和實際值誤差可能會高達百分之二三十。樓宇也需要數(shù)字化，不是使用人員，而是樓宇作為運營主體本身。經(jīng)營行為及以樓宇為主體的行為數(shù)字化之后，可以帶來非常強的能量，這是精細化的管理，可以釋放更多的人才，把時間應用到獲客，經(jīng)營等更高精尖的工作上。同時可以讓我們更加明確的知道如何管理這個樓宇。

從工具到差異化優(yōu)勢

李曉丹：目前房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化處于什么樣的階段，遇到了哪些問題？

米陽：我們說數(shù)字化應用和完成數(shù)字化是兩個概念，有先后關系，首先一定是從數(shù)字化應用開始，數(shù)字化本身是基礎建設，雖然是必答題，但確實沒有辦法短期帶來實際的經(jīng)營性收入，是實際的經(jīng)營性成本。如何去推動這件事情的發(fā)生，就是數(shù)字化應用，可以一個項目，一個應用又或者一個場景的應用，可以部分的數(shù)字化。所以要完成整體的數(shù)字化，是通過一個個數(shù)字化場景，一次次數(shù)字化應用來實現(xiàn)的。現(xiàn)在就看怎么講了，如果我們從基礎資料的數(shù)字化來看，今天各位嘉賓所處的行業(yè)，包括以房地產(chǎn)為主，應該絕大多數(shù)的基礎性數(shù)字都已經(jīng)經(jīng)過了某種程度上的數(shù)字化，這是最基礎的數(shù)字化，還沒有變成非常簡易可讀的信息可以進行分析。

李曉丹：實際操作上怎么推動數(shù)字化？

葉國棟：房地產(chǎn)的數(shù)字化要有以業(yè)務目標為導向的系統(tǒng)化建設。我們首先應該想清楚，房地產(chǎn)的高質量發(fā)展模式走下去，這個行業(yè)會怎樣變化？未來中國的房地產(chǎn)發(fā)展有四種模式，一種是建筑商模式，一種是租售并舉，還有一種是資管模式和復合模式。

推動數(shù)字化要結合業(yè)務的發(fā)展方向，房地產(chǎn)的數(shù)字化發(fā)展也要堅定方向，做精做深堅持，做到一定程度，做兩到三年，這些系統(tǒng)做深之后，沉淀大量數(shù)據(jù)，實現(xiàn)系統(tǒng)的拉通，慢慢地未來這些數(shù)字化的工具可能就不只是工具了，背后會形成一套差異化能力，反過來助力在開發(fā)的精細管理，持有資產(chǎn)的精細化運營能力上，我個人理解是這樣的。

數(shù)字化積累不會被辜負

李曉丹：如何平衡投入和產(chǎn)出？

葉國棟：投入產(chǎn)出這個事是沒有標準答案的，每個行業(yè)都不相同。在房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)字化的發(fā)展應該是圍繞公司的戰(zhàn)略目標及發(fā)展方向，評定數(shù)字化建設的優(yōu)先級、正確的資源投入和預期達到的產(chǎn)出結果。在這個過程中動態(tài)跟進，實時評估和調整，確保風險可控，數(shù)據(jù)可追蹤，投入產(chǎn)出可量化的目標。

米陽：投入產(chǎn)出比這個事要分情況，我們的態(tài)度是，數(shù)字化是基礎，基礎建設的投入最大的特點是投資未來，短期見效的基礎建設投入是非常少的，實現(xiàn)全面的數(shù)字化是一個項目一個項目來。

當下的投入更多是聚焦于未來可以解決的問題，或者是必須要完成的問題，雙碳問題就是必須要完成的問題，就不是投入產(chǎn)出比的問題了，是需要額外增加的投入問題。

數(shù)字化的好處是，數(shù)字化的進程不會被辜負或者丟棄。在不斷累積的過程中，可能某一個節(jié)點會發(fā)生質變。北京一個管理團隊為項目做過統(tǒng)計，過去幾年因為業(yè)主方面有很多的訴求，今天考慮這個方向的數(shù)字化，明天研究電梯乘客率的問題，后天研究排放的問題，幾年間不同拼圖拼接下來，發(fā)現(xiàn)完成了幾乎70%全運營領域的數(shù)字化，把數(shù)字化的數(shù)據(jù)累積之后，就完成了一套統(tǒng)一的打法。但是這個項目和項目之間的差別很大，目前的難點是很難平移到同類型的公司或者項目上，因為每個公司的數(shù)字化進程是不一樣的。