王慶/文 Q：請問重陽投資，如何看待房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資恢復？

A：11月28日，證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資。措施主要包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。在我們看來，恢復房企股權(quán)融資進一步表明了政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度和決心；有利于優(yōu)質(zhì)房企盤活、做大資產(chǎn)負債表；有利于“保交付”，并改善上游相關行業(yè)現(xiàn)金流。

首先，房地產(chǎn)供給端政策持續(xù)放松。A 股市場房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010 年起開始收緊，并于 2013年和2016 年進一步收緊，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等事項基本停滯。四季度以來，房企股權(quán)融資政策出現(xiàn)松動：2022 年 10 月，證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在 A 股市場融資；11 月 21 日，證監(jiān)會主席易會滿表示支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資。本次政策調(diào)整優(yōu)化，標志著除IPO外的房企股權(quán)融資規(guī)定恢復正常化。這也是近期監(jiān)管部門在金融支持房地產(chǎn)十六條和民企融資“第二支箭”等政策之后，在房地產(chǎn)市場供給端的持續(xù)發(fā)力，進一步表明了政策態(tài)度和決心。

其次，有利于優(yōu)質(zhì)房企盤活、做大資產(chǎn)負債表。股權(quán)融資和債權(quán)融資是互相補充的融資方式，缺一不可。在股權(quán)融資受到限制的情況下，房企只能依賴債權(quán)融資，導致其負債率持續(xù)上升。新政一方面允許上市房企和涉房上市公司再融資，另一方面提出發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，這些政策都有利于改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，盤活存量的商業(yè)、基礎設施等資產(chǎn)，降低其負債率。同時，新政恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，有利于龍頭房企進行并購整合，加速行業(yè)出清進程。

第三，有利于“保交付”，并改善上下游相關行業(yè)現(xiàn)金流。股權(quán)融資的恢復，是對房地產(chǎn)行業(yè)的直接輸血，有利于進一步強化“保交樓”，保護住房消費者合法權(quán)益。同時，房企現(xiàn)金狀況的改善，對于處在房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑建材企業(yè)和下游的物業(yè)管理企業(yè)來說，也會形成現(xiàn)金流回升和尾部風險的降低。