經(jīng)濟觀察報 記者 符小茵 在光明踩了半年新盤后，張寧決定再等等，他判斷，下半年，深圳的新房市場會很“卷”，他有足夠多的等待時間。即便到時打新熱門盤深房光明里失敗，他還能退回來選擇另外兩個備選項目。

恰如張寧所說，深圳2022年剛需盤市場確實夠卷。繼6月2日特發(fā)觀月臺取得預(yù)售許可證后，6月10日，深圳光明和寶安三個剛需盤潤峯云上府、深業(yè)云筑、招商雍和府同步取證，之后深鐵璟城也正式宣告入市。與此同時，多個剛需新盤表示已開放銷售中心和樣板間，正在取證路上。

總體而言，深圳剛需盤市場入場門檻變低：供應(yīng)增加、單價重回三年前、單套購房門檻300萬元起、90平方米以下的小戶型選擇變多。密集供應(yīng)下，開發(fā)商另外推出開盤折上折活動。

而剛需購房者卻仍顧慮重重，在樓市低迷、經(jīng)濟下行的氛圍下，他們一方面審慎評估自身的經(jīng)濟實力，另一方面擔(dān)憂房子未來的升值空間。

選擇變多，購房門檻變低

張寧的購房預(yù)算是總價380萬元，這意味著房子的單價不能太高，以及戶型面積不能太大。放在前兩年，這樣的預(yù)算想在新房熱門區(qū)域光明買房，可選擇空間不大。

不過，眼下在張寧意向的光明科技城以及鳳凰城版塊，至少有三個選擇。

他本來打算入手特發(fā)觀月臺。該項目于6月初推盤，9.1折優(yōu)惠后均價4.28萬元/平方米。此外，該項目小戶型房源多，78平方米和89平方米的小三房戶型占比達80%。如此算來，張寧380萬元的預(yù)算購入78平方米的小三房綽綽有余，如果預(yù)算再添上二十萬，便能夠得著樓層、朝向好的89平方米三房。

與特發(fā)觀月臺僅一路之隔、預(yù)計7月取證的中海觀園也是張寧的考慮目標。雖然中海觀園毛坯均價限價4.44萬元/平方米，略高于打折后的特發(fā)觀月臺，不過從產(chǎn)品上講，中海觀園是超千戶的大社區(qū)，小區(qū)活動空間大，特發(fā)觀月臺僅有兩棟住宅。以張寧的預(yù)算，中海觀園有83平方米和87平方米的三房可供選擇，而這兩個戶型占比共達33%。

不過，張寧還是首選位于光明中心區(qū)域、預(yù)計下半年入市的深房光明里。該項目所處的鳳凰城和光明中心區(qū)板塊是光明區(qū)政府所在地，集中了光明區(qū)最好的市政、交通、教育、公園等配套，居住舒適度高、城市界面好。項目周邊小區(qū)深房傳麒山、光明大第的二手房指導(dǎo)價都在5.19萬元/平方米，而深房光明里毛坯均價限價僅4.46萬元/平方米，和中海觀園持平，如果精裝交付，則4.76萬元/平方米，即便與周邊小區(qū)的指導(dǎo)價相比，都有4500元/平方米的價格倒掛。

戶型上，深房光明里同樣主打小戶型，有75、80、85、95、115平方米五個面積段，其中75平方米的兩房和80平方米的小三房都在張寧的預(yù)算之內(nèi)。

無論是價格、地段、交通、配套、未來升值空間，深房光明里都滿足張寧的要求，唯一不足的是推盤數(shù)量不多，只有350套左右，這意味打新人數(shù)超過1000的話，便需要積分入圍。即便打新深房光明里存在折戟的可能，張寧還是覺得值得一等，畢竟在配套各方面都成熟的情況下，限價才4.46萬元/平方米，性價比很高。

另一方面，近期市場的反饋給了張寧不少信心，“現(xiàn)在連市中心區(qū)域的樓盤都基本不需要積分”，如果打新失敗，張寧可以再從中海觀園和特發(fā)觀月臺間二選一。

僅在張寧意向的光明區(qū)鳳凰城版塊，380萬元的購房預(yù)算便有不下三個選擇，如果將視野擴大到整個光明區(qū)，將購房預(yù)算拔高到500萬元，那么可供剛需族上車的選擇更多。目前光明區(qū)在售的、精裝均價在5萬元/平方米左右的剛需盤便有10個，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測數(shù)據(jù)，光明下半年還將有14個住宅項目入市。

事實上，由于近年深圳居住用地供應(yīng)增加以及加強房地聯(lián)動，可供剛需族挑選的樓盤正在變多。從供地上看，深圳近年每年供地總量基本穩(wěn)定，而居住用地供應(yīng)自2020年占比首度突破30%之后，一直維持在該水平運行。

根據(jù)今年5月底深圳發(fā)布的居住用地供應(yīng)三年滾動計劃，這樣的勢頭還將延續(xù)下去，2022-2024年平均供應(yīng)367.7公頃。這個數(shù)據(jù)比2021年供應(yīng)略高，幾乎是2019年的兩倍。

深圳居住用地的增加勢必會反應(yīng)到剛需盤市場。從供地結(jié)構(gòu)來看，深圳福田、南山、羅湖、鹽田等原關(guān)內(nèi)區(qū)域近年來已近乎無新供應(yīng)居住用地，2021、2022年居住用地供應(yīng)均僅占全市的10%左右，更多供應(yīng)則來自原關(guān)外的光明、寶安、龍崗、龍華、坪山等，而這些區(qū)域的新房價格普遍在3萬元/平方米至6萬元/平方米，利于剛需族上車。作為近年備受剛需族青睞的熱門區(qū)域，2021深圳集中出讓的38宗地中，光明和寶安的地塊占了近半。眼下則正是2021年二批次出讓地塊項目集中擺上貨架的時候，比如深房光明里、中海觀園、潤峯云上府等。

供應(yīng)增加、密集入市引發(fā)了開發(fā)商之間的折扣戰(zhàn)，疊加去年二批次供地的限售價下調(diào)，光明近期推出的部分剛需盤價格回落到接近三年前的水平。據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒，光明區(qū)2019年商品房成交均價為4.45萬元/平方米，2020年為5.03萬元/平方米。而分別推出9.1折和9.3折優(yōu)惠的特發(fā)觀月臺及深業(yè)云筑，毛坯均價為4.28萬元/平方米和4.37萬元/平方米；此外，在去年第二次集中供地中就明確了限售價的中海觀園和深房光明里，毛坯限售均價分別為4.44萬元/平方米和4.46萬元/平方米。

另外，戶型上開發(fā)商朝更小的面積段競爭。今年光明和寶安推出的大多數(shù)剛需盤能在80-90平方米的面積段做到三房，70-80平方米面積段的三房也不少，而去年光明推出的住宅樓盤中幾乎沒有85平方米以下面積段的戶型，一半樓盤沒有90平方米以下的戶型選擇。

剛需族猶豫上車

供應(yīng)加碼、單價變低、小戶型選擇變多，無論哪一項，深圳樓市都向剛需族釋放了友善的信號，然而剛需族的熱情已不似往年。

攢夠150萬元的首付款后，靜儀和伴侶卻打消了要在深圳買房的念頭。

買房的念頭去年就萌發(fā)，靜儀一直期待能在深圳有自己的房子，但礙于資金不足，一直沒有行動。今年初，工作多年的積蓄以及家人的部分支持，讓靜儀和伴侶終于湊足首套房的三成付款，夠得上總價450萬以內(nèi)的房子。

5月之前，她都懷抱著“今年一定要上車”的想法，往返于光明各大新房售樓處。不過，市場傳出的信號讓她想法動搖：光明新房價格在環(huán)比下跌；房貸利率在降，可繼續(xù)觀望；經(jīng)濟發(fā)展形勢不樂觀，比如地產(chǎn)爆雷、大廠裁員。

“對于工薪階層來說，買房真的是太大的決定，都說剛需一定得買，高低都不虧，我其實不太認可。”靜儀說，之前想買房是因為在深圳租房不穩(wěn)定，并且過去三年深圳房價在漲，意味房產(chǎn)有持續(xù)升值空間。

“但未來十年和過去十年有可比性嗎？”靜儀曾仔細列過一張表，按貸款15年來對比購房和租房的成本以及收益，她最終得出的結(jié)論是，房價在15年后要漲超過50%，從賬面上看轉(zhuǎn)手出去才不虧。從過去的經(jīng)驗看，這樣漲幅在深圳不成問題，但靜儀不確定未來是否可以復(fù)制以往的“買房神話”，她擔(dān)心今年可能是拐點。

如果房子的升值空間不復(fù)從前，那么是否要押下籌碼，就變得遲疑。對靜儀來說，在深圳買房曾是爭取生活更大可能性和自由度的途徑，因為某種意義上，財富能帶來行動自由，而“投資自己也不一定帶來比投資房子更高的收益”。

盡管是首套剛需房，但靜儀心底里還是潛伏著這樣的念頭，10年、20年后可能會離開這座城市，到時候把房子賣掉，拿出錢來換低成本城市生活、或者創(chuàng)業(yè)、或者環(huán)球旅行。為了等待升值回報那一天，現(xiàn)在可以咬緊牙關(guān)：為了盡早攢下首付款，靜儀和伴侶過去三年在房租上投入的錢只有公司同齡人的一半。買房后，月供1.5萬-1.8萬元的壓力意味著未來生活的其他方面還會受到持續(xù)影響。

但是如今，路徑似乎變了，不買房，將這筆錢攥在手上，未來的工作、生活才有更多靈活性和可能性。市場情緒加上工作變動，靜儀暫時擱置了買房計劃，她打算觀察兩年，以及再攢攢錢，目前還有另一個當務(wù)之急是，租一套更寬敞、舒適的房子。

近期中止了購房計劃的還有蔣雨。動搖的念頭，是在項目銷售經(jīng)理幫他們計算還款本息的時候蹦出來的：一套90平方米的小三房，總價約460萬，首付三成，貸款320萬，30年貸款月供1.6萬，算下來總計要還的貸款和利息超過600萬元，這讓蔣雨感到了壓力，“突然覺得很恐怖”。加上，她和丈夫兩個人做生意，去年收益尚且可觀，但今年上半年市場一般，蔣雨擔(dān)心斷供。

蔣雨和丈夫購房的起因很簡單，就是手頭攢了一筆錢，卻沒有太好的投資渠道，因此本著自住和投資的想法，開始看房，他們夠得上、距離工作地點又比較近的樓盤幾乎都在光明。看了一圈樓盤后，他們卻發(fā)現(xiàn)，光明在售、即將上市的樓盤太多，這意味著以后升值轉(zhuǎn)手的不確定性很大。

他們目前手頭上就有一套惠州的房子被套牢了，價格比5年前購入時跌了超1000元/平方米，110平方米的房子掛牌價相較購入時就跌了11萬，還不計他們貸款5年需要償還的十幾萬利息。前車之鑒以及綜合考量，蔣雨和丈夫打算放慢步驟。

從市場層面看，深圳6月份入市的6個位于光明和寶安的剛需項目均無需積分入圍，并且僅有一個項目認籌比達到1:1。去化率方面，5個已完成線上選房的項目，3個去化率在2成至5成之間；2個去化率達8成。

兩個去化率達八成的項目都位于寶安，分別是潤峯云上府和招商雍和府，從區(qū)域規(guī)劃上看，都受大空港規(guī)劃的輻射。其中潤峯云上府毛坯限價均價4.57萬元/平方米，與周邊項目有約1.5萬元/平方米的價格倒掛；招商雍和府均價5.23萬元/平方米，與周邊項目也有約1萬元/平方米的價格倒掛，并且提供了更小、75平方米兩房的戶型。據(jù)項目銷售經(jīng)理的反饋，75平方米戶型在開盤當天售罄。

“只有樓盤好，價格合適的才會去化率高，反正現(xiàn)在不著急，深圳的房子一旦買錯就要持有很久。”張寧說，“如果沒有升值空間，后期換房改善是個大問題。”

與剛需盤市場的猶豫形成鮮明對比的是，深圳豪宅市場持續(xù)受追捧。6月19日，網(wǎng)紅豪宅盤華潤城最后一期項目落幕，雖然沒有開盤售罄，但88%的去化率仍是同期入市項目中成績最佳。另外，6月21日，位于深圳中心區(qū)、單套均價4248萬元的項目崗廈天元花園公布意向登記人名冊，346人凍資入圍，搶159套房源。

（應(yīng)受訪者要求，張寧、靜儀、蔣雨為化名）