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      3.8億流動人口住哪兒 | 城事哲談之城市引力場

      陳哲2021-05-21 22:05

      陳哲/文 現(xiàn)在人們一定都知道了,大城市搞“租購并舉”的迫切性——不僅僅是房價太高,更重要的原因是:過去十年,中國的流動人口暴增了70%,達到了3.76億。根據(jù)七普數(shù)據(jù)的趨勢,這個數(shù)字很可能將繼續(xù)增加。

      外來人口也離不開衣食住行,其中首要的命題是,住哪兒?要知道,能在工作所在地買得起房子的流動人口是少數(shù),大部分人還是靠租。

      按照前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士的研究,全球最大的租賃市場美國的租賃人口比例超過1/3,日本也接近30%。但是,中國2015年的數(shù)據(jù)是不到12%。

      相比全國,北京、上海、深圳這樣的大城市,則高出很多,在40%左右,但是和紐約、東京、倫敦這樣超過50%的租住率國際都市相比,也有不小的差距。

      如果再考慮到老齡化、結(jié)婚年齡延長等等因素,中國租賃市場的需求仍將增大。比如中國一線城市買房人的平均年齡,已經(jīng)延長到了約38歲(兩年前是36歲),因此從平均畢業(yè)年齡的22歲到38歲,城市青年基本會有十五六年時間需要租房居住。

      市場的供應(yīng)情況怎么樣呢?《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示,當(dāng)前全國整體城市租住群體已突破2億,城市存量房源約為2.75億套,但投入租賃市場的房源僅約0.87億套。據(jù)統(tǒng)計,北京市的租賃人口需要的租賃住房數(shù)量大概在240萬套以上,但實際供應(yīng)只有150萬套。

      基于過去十年對流動人口“數(shù)量增長放緩”的錯誤判斷,一些地方過早地開始做減量規(guī)劃、減量發(fā)展,住房有效供給的缺口不斷擴大。

      不僅僅是數(shù)量短缺,供給質(zhì)量也令人堪憂。過去十多年間,我在北上深有過若干次租房經(jīng)歷。基于經(jīng)濟能力和便利的考慮,往往租在市中心“老破小”。最早是在上海,其中況味一言難盡,兩年間搬了三次家。若干年后搬到北京,發(fā)現(xiàn)首都租房體系的問題,絲毫沒有比上海解決得更好。

      當(dāng)然我們需要看到,近五年以自如、泊寓為首的長租公寓品牌,在大城市初成氣候,讓一部分年輕人的租住體驗大大提升。但是,被市場優(yōu)化過的租賃供給,還遠遠不夠。全國最大的長租公寓提供商自如管理的公寓總套數(shù),也就在100萬左右。

      目下北京的租賃市場里,仍然還有大量黑中介、假房源的現(xiàn)象,更不用提房屋品質(zhì)、業(yè)主穩(wěn)定度、合租客生活不規(guī)律等問題了。就連一些頭部租賃品牌,在新冠疫情初期,也讓很多人深夜返工時“有家難回”。

      必須承認(rèn),過去幾年政府確實在土地政策和資金補貼等方面,對租賃體系做出了很多政策傾斜。比如要求開發(fā)企業(yè)在競拍土地時,承諾修建一定比例的租賃住房,并倡導(dǎo)金融機構(gòu)提供租賃融資產(chǎn)品,甚至直接拿財政資金補貼那些做長租公寓、人才公寓的品牌。

      在政策的引導(dǎo)和資本的鼓動下,一大批長租公寓品牌應(yīng)運而生,既包括開發(fā)商、酒店等運營管理的集中式公寓,也包括蛋殼、青客這類輕資產(chǎn)分散式公寓。然而,如果行業(yè)商業(yè)模式未經(jīng)打磨,只簡單地金融化包裝后,就變成某種“運動式”的跑馬圈地。一時間的轟轟烈烈,最終在疫情黑天鵝的沖擊下,一地雞毛。造成這樣的局面,一方面因為行業(yè)盈利面實在是過于稀薄,對管理顆粒度的要求之高,令開發(fā)企業(yè)非常不適,而對許多輕資產(chǎn)運作的淘金者來說,資金實力和運維能力,又成了難以逾越的門檻。

      2021年政府工作報告中針對大城市住房問題的重點計劃是,“盡最大努力去幫助新市民、青年人緩解住房困難”。十四五規(guī)劃中則明確提出:以人口流入多、房價高的城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

      應(yīng)該說,上層對城市的租賃住房體系,提出了明確的目標(biāo)和要求,不僅支持力度一以貫之,也吸收了前些年一窩蜂式發(fā)展的教訓(xùn),鼓勵引導(dǎo)也更為理性。對希望打造實實在在城市魅力的地方政府來說,除了支持有實力的服務(wù)品牌蹚出一條可復(fù)制的商業(yè)化道路之外,也得在土地、稅收和城市更新方面,推動更具前瞻性、更有戰(zhàn)略定力的政策落地。

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      經(jīng)濟觀察報副總編輯
      分管房地產(chǎn)、大健康、大文旅、生活方式

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