陳哲/文 現(xiàn)在人們一定都知道了，大城市搞“租購并舉”的迫切性——不僅僅是房價太高，更重要的原因是：過去十年，中國的流動人口暴增了70%，達到了3.76億。根據(jù)七普數(shù)據(jù)的趨勢，這個數(shù)字很可能將繼續(xù)增加。

外來人口也離不開衣食住行，其中首要的命題是，住哪兒？要知道，能在工作所在地買得起房子的流動人口是少數(shù)，大部分人還是靠租。

按照前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士的研究，全球最大的租賃市場美國的租賃人口比例超過1/3，日本也接近30%。但是，中國2015年的數(shù)據(jù)是不到12%。

相比全國，北京、上海、深圳這樣的大城市，則高出很多，在40%左右，但是和紐約、東京、倫敦這樣超過50%的租住率國際都市相比，也有不小的差距。

如果再考慮到老齡化、結(jié)婚年齡延長等等因素，中國租賃市場的需求仍將增大。比如中國一線城市買房人的平均年齡，已經(jīng)延長到了約38歲（兩年前是36歲），因此從平均畢業(yè)年齡的22歲到38歲，城市青年基本會有十五六年時間需要租房居住。

市場的供應(yīng)情況怎么樣呢？《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，當(dāng)前全國整體城市租住群體已突破2億，城市存量房源約為2.75億套，但投入租賃市場的房源僅約0.87億套。據(jù)統(tǒng)計，北京市的租賃人口需要的租賃住房數(shù)量大概在240萬套以上，但實際供應(yīng)只有150萬套。

基于過去十年對流動人口“數(shù)量增長放緩”的錯誤判斷，一些地方過早地開始做減量規(guī)劃、減量發(fā)展，住房有效供給的缺口不斷擴大。

不僅僅是數(shù)量短缺，供給質(zhì)量也令人堪憂。過去十多年間，我在北上深有過若干次租房經(jīng)歷。基于經(jīng)濟能力和便利的考慮，往往租在市中心“老破小”。最早是在上海，其中況味一言難盡，兩年間搬了三次家。若干年后搬到北京，發(fā)現(xiàn)首都租房體系的問題，絲毫沒有比上海解決得更好。

當(dāng)然我們需要看到，近五年以自如、泊寓為首的長租公寓品牌，在大城市初成氣候，讓一部分年輕人的租住體驗大大提升。但是，被市場優(yōu)化過的租賃供給，還遠遠不夠。全國最大的長租公寓提供商自如管理的公寓總套數(shù)，也就在100萬左右。

目下北京的租賃市場里，仍然還有大量黑中介、假房源的現(xiàn)象，更不用提房屋品質(zhì)、業(yè)主穩(wěn)定度、合租客生活不規(guī)律等問題了。就連一些頭部租賃品牌，在新冠疫情初期，也讓很多人深夜返工時“有家難回”。

必須承認(rèn)，過去幾年政府確實在土地政策和資金補貼等方面，對租賃體系做出了很多政策傾斜。比如要求開發(fā)企業(yè)在競拍土地時，承諾修建一定比例的租賃住房，并倡導(dǎo)金融機構(gòu)提供租賃融資產(chǎn)品，甚至直接拿財政資金補貼那些做長租公寓、人才公寓的品牌。

在政策的引導(dǎo)和資本的鼓動下，一大批長租公寓品牌應(yīng)運而生，既包括開發(fā)商、酒店等運營管理的集中式公寓，也包括蛋殼、青客這類輕資產(chǎn)分散式公寓。然而，如果行業(yè)商業(yè)模式未經(jīng)打磨，只簡單地金融化包裝后，就變成某種“運動式”的跑馬圈地。一時間的轟轟烈烈，最終在疫情黑天鵝的沖擊下，一地雞毛。造成這樣的局面，一方面因為行業(yè)盈利面實在是過于稀薄，對管理顆粒度的要求之高，令開發(fā)企業(yè)非常不適，而對許多輕資產(chǎn)運作的淘金者來說，資金實力和運維能力，又成了難以逾越的門檻。

2021年政府工作報告中針對大城市住房問題的重點計劃是，“盡最大努力去幫助新市民、青年人緩解住房困難”。十四五規(guī)劃中則明確提出：以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

應(yīng)該說，上層對城市的租賃住房體系，提出了明確的目標(biāo)和要求，不僅支持力度一以貫之，也吸收了前些年一窩蜂式發(fā)展的教訓(xùn)，鼓勵引導(dǎo)也更為理性。對希望打造實實在在城市魅力的地方政府來說，除了支持有實力的服務(wù)品牌蹚出一條可復(fù)制的商業(yè)化道路之外，也得在土地、稅收和城市更新方面，推動更具前瞻性、更有戰(zhàn)略定力的政策落地。