經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 盡管恒大地產(chǎn)回A告敗,但作為第二輪戰(zhàn)略投資者的深圳控股(00604.HK),還是選擇繼續(xù)持有手頭1.7626%恒大地產(chǎn)股權(quán)。
此外,深業(yè)集團(tuán)旗下的深圳控股和其他戰(zhàn)略投資者,從原來的戰(zhàn)投手中一共接下94億轉(zhuǎn)為普通股的權(quán)益。如今,深圳控股對恒大地產(chǎn)的持股比例已經(jīng)上升至2.6439%。
“根據(jù)當(dāng)年戰(zhàn)投協(xié)議承諾,我們可以有兩個(gè)選擇,一個(gè)是回購,一個(gè)是轉(zhuǎn)為普通股,相應(yīng)我們獲得50%股權(quán)補(bǔ)償。經(jīng)過雙方充分溝通,去年底,這部分股權(quán)已經(jīng)成功過戶到我們名下。”深圳控股副總裁嚴(yán)中宇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。
他說,深圳控股對恒大地產(chǎn)的這個(gè)股權(quán)投資還是有信心。至于后續(xù)安排,深圳控股還會(huì)和恒大保持密切溝通,包括可能的回購或者其他安排,并從上市公司角度適時(shí)做出相關(guān)決策。
事實(shí)上,過往三年,恒大地產(chǎn)這筆投資對于深圳控股報(bào)表的影響一直存在,集中體現(xiàn)在盈利水平上。2020年,深圳控股實(shí)現(xiàn)毛利88.15億港元,較2019年上漲72.0%。
然而,同期,深圳控股的年內(nèi)溢利約39.63億港元,同比下降9.5%;其中,權(quán)益股東應(yīng)占溢利37.23億,同比下跌8.4%。
這里面關(guān)乎恒大地產(chǎn)投資引發(fā)的影響包括,第一,恒大地產(chǎn)這筆股權(quán)按照金融資產(chǎn)做公允價(jià)值評估,計(jì)入當(dāng)期損益。截至2020年12月31日,有關(guān)恒大投資的公允值損失4.62億港元,導(dǎo)致金融資產(chǎn)公允值一項(xiàng)減少4.69億港元;此外,今年整個(gè)深圳市場投資物業(yè)整體比較低迷,導(dǎo)致投資物業(yè)公允價(jià)值減少6.76億港元。兩項(xiàng)共計(jì)減少11.45億港元;而2019年,這兩項(xiàng)公允值合計(jì)增加17.34億港元。一增一減之間,去年公允值損益同比減少了約28.79億港元。
第二,去年1月13日,深圳控股與恒大地產(chǎn)簽訂補(bǔ)充投資協(xié)議,2018年可獲得的約7.9億元紅利,分配時(shí)間由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。因此,去年,深圳控股從恒大收取了2018年及2019年兩次分紅共計(jì)14.5億元。這個(gè)分紅被列入“其他收入及利得”一欄中,導(dǎo)致去年其他收入及利得高達(dá)21.34億港元,同比增加5.77倍。
如果剔除投資物業(yè)公允值及金融資產(chǎn)公允值變動(dòng)的凈影響,深圳控股的權(quán)益股東應(yīng)占溢利約45.53億港元,同比上漲48.7%。
過往三年,深圳控股從恒大累計(jì)收到的分紅達(dá)19.5億元,累計(jì)投資回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到35.5%。“從此前幾年的分紅情況來看,我們未來的分紅還是有保障的。”嚴(yán)中宇對此次轉(zhuǎn)為普通股的收益依然充滿信心。
深圳控股是少數(shù)銷售額低于收入的房企之一。去年,其實(shí)現(xiàn)合同銷售額144.6億元,同比下降13.9%;但收入達(dá)到188.03億港元,同比上漲26.0%。
大灣區(qū)尤其深圳銷售份額的減少致使深圳控股銷售步伐有所放緩。在2020年的整體合約銷售中,大灣區(qū)項(xiàng)目占76%,其中深圳項(xiàng)目的銷售占比達(dá)66%。這兩個(gè)比例,比起2019年的88%、80%有所下降。
2021年,深圳控股的銷售目標(biāo)是180億元。若同比2020年,增速達(dá)24%。不過,早在2019年初,深圳控股就曾將全年合同銷售目標(biāo)確定在這個(gè)水平上。
過去一年,深圳控股新增土儲(chǔ)面積約63.1萬平方米,投資約63.4億元,新增貨值約134億元。截至2020年12月底,深圳控股的土儲(chǔ)規(guī)劃總建面約436萬平方米,計(jì)容建面329萬平方米。
深圳控股執(zhí)行董事兼副總裁董方提到,今年二月底,深圳控股召開了投資會(huì)議,做出一個(gè)年度投資策略——今年要新增150萬平方米的土地儲(chǔ)備,計(jì)劃投入資金150-200億元。
“2019年,我們的新增土儲(chǔ)是56萬平方米,2020年是63萬平方米,兩年合計(jì)新增大概120萬平方米土儲(chǔ),但今年一下子要新增150萬平方米,這個(gè)拿地力度是歷史空前的。”他說。
深圳控股今年也召開了專題會(huì)議,如何應(yīng)對集中供地的新政。他們認(rèn)為,集中供地之后,22座城市基本上聚焦在4、7、10三個(gè)月推地,對于資金緊張的企業(yè)或短期融資有一定壓力;對設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、營銷也帶來一定挑戰(zhàn)。“目前我們在優(yōu)化提升內(nèi)部流程,改善管理短板,希望能夠減少新政帶來的影響。”董方表示,而且招拍掛方式在深圳控股的拿地占比中只有20%-40%。
截至3月份,深圳控股在大灣區(qū)、長三角、長沙、武漢等城市都有不同的項(xiàng)目在溝通洽談,近40個(gè),土儲(chǔ)面積接近1000萬平方米。只要拿下其中的15%,就可以實(shí)現(xiàn)150萬平方米拿地目標(biāo)。
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