經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 盡管恒大地產(chǎn)回A告敗，但作為第二輪戰(zhàn)略投資者的深圳控股（00604.HK），還是選擇繼續(xù)持有手頭1.7626%恒大地產(chǎn)股權(quán)。

此外，深業(yè)集團(tuán)旗下的深圳控股和其他戰(zhàn)略投資者，從原來的戰(zhàn)投手中一共接下94億轉(zhuǎn)為普通股的權(quán)益。如今，深圳控股對恒大地產(chǎn)的持股比例已經(jīng)上升至2.6439%。

“根據(jù)當(dāng)年戰(zhàn)投協(xié)議承諾，我們可以有兩個(gè)選擇，一個(gè)是回購，一個(gè)是轉(zhuǎn)為普通股，相應(yīng)我們獲得50%股權(quán)補(bǔ)償。經(jīng)過雙方充分溝通，去年底，這部分股權(quán)已經(jīng)成功過戶到我們名下。”深圳控股副總裁嚴(yán)中宇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

他說，深圳控股對恒大地產(chǎn)的這個(gè)股權(quán)投資還是有信心。至于后續(xù)安排，深圳控股還會(huì)和恒大保持密切溝通，包括可能的回購或者其他安排，并從上市公司角度適時(shí)做出相關(guān)決策。

事實(shí)上，過往三年，恒大地產(chǎn)這筆投資對于深圳控股報(bào)表的影響一直存在，集中體現(xiàn)在盈利水平上。2020年，深圳控股實(shí)現(xiàn)毛利88.15億港元，較2019年上漲72.0%。

然而，同期，深圳控股的年內(nèi)溢利約39.63億港元，同比下降9.5%；其中，權(quán)益股東應(yīng)占溢利37.23億，同比下跌8.4%。

這里面關(guān)乎恒大地產(chǎn)投資引發(fā)的影響包括，第一，恒大地產(chǎn)這筆股權(quán)按照金融資產(chǎn)做公允價(jià)值評估，計(jì)入當(dāng)期損益。截至2020年12月31日，有關(guān)恒大投資的公允值損失4.62億港元，導(dǎo)致金融資產(chǎn)公允值一項(xiàng)減少4.69億港元；此外，今年整個(gè)深圳市場投資物業(yè)整體比較低迷，導(dǎo)致投資物業(yè)公允價(jià)值減少6.76億港元。兩項(xiàng)共計(jì)減少11.45億港元；而2019年，這兩項(xiàng)公允值合計(jì)增加17.34億港元。一增一減之間，去年公允值損益同比減少了約28.79億港元。

第二，去年1月13日，深圳控股與恒大地產(chǎn)簽訂補(bǔ)充投資協(xié)議，2018年可獲得的約7.9億元紅利，分配時(shí)間由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。因此，去年，深圳控股從恒大收取了2018年及2019年兩次分紅共計(jì)14.5億元。這個(gè)分紅被列入“其他收入及利得”一欄中，導(dǎo)致去年其他收入及利得高達(dá)21.34億港元，同比增加5.77倍。

如果剔除投資物業(yè)公允值及金融資產(chǎn)公允值變動(dòng)的凈影響，深圳控股的權(quán)益股東應(yīng)占溢利約45.53億港元，同比上漲48.7%。

過往三年，深圳控股從恒大累計(jì)收到的分紅達(dá)19.5億元，累計(jì)投資回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到35.5%。“從此前幾年的分紅情況來看，我們未來的分紅還是有保障的。”嚴(yán)中宇對此次轉(zhuǎn)為普通股的收益依然充滿信心。

深圳控股是少數(shù)銷售額低于收入的房企之一。去年，其實(shí)現(xiàn)合同銷售額144.6億元，同比下降13.9%；但收入達(dá)到188.03億港元，同比上漲26.0%。

大灣區(qū)尤其深圳銷售份額的減少致使深圳控股銷售步伐有所放緩。在2020年的整體合約銷售中，大灣區(qū)項(xiàng)目占76%，其中深圳項(xiàng)目的銷售占比達(dá)66%。這兩個(gè)比例，比起2019年的88%、80%有所下降。

2021年，深圳控股的銷售目標(biāo)是180億元。若同比2020年，增速達(dá)24%。不過，早在2019年初，深圳控股就曾將全年合同銷售目標(biāo)確定在這個(gè)水平上。

過去一年，深圳控股新增土儲(chǔ)面積約63.1萬平方米，投資約63.4億元，新增貨值約134億元。截至2020年12月底，深圳控股的土儲(chǔ)規(guī)劃總建面約436萬平方米，計(jì)容建面329萬平方米。

深圳控股執(zhí)行董事兼副總裁董方提到，今年二月底，深圳控股召開了投資會(huì)議，做出一個(gè)年度投資策略——今年要新增150萬平方米的土地儲(chǔ)備，計(jì)劃投入資金150-200億元。

“2019年，我們的新增土儲(chǔ)是56萬平方米，2020年是63萬平方米，兩年合計(jì)新增大概120萬平方米土儲(chǔ)，但今年一下子要新增150萬平方米，這個(gè)拿地力度是歷史空前的。”他說。

深圳控股今年也召開了專題會(huì)議，如何應(yīng)對集中供地的新政。他們認(rèn)為，集中供地之后，22座城市基本上聚焦在4、7、10三個(gè)月推地，對于資金緊張的企業(yè)或短期融資有一定壓力；對設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、營銷也帶來一定挑戰(zhàn)。“目前我們在優(yōu)化提升內(nèi)部流程，改善管理短板，希望能夠減少新政帶來的影響。”董方表示，而且招拍掛方式在深圳控股的拿地占比中只有20%-40%。

截至3月份，深圳控股在大灣區(qū)、長三角、長沙、武漢等城市都有不同的項(xiàng)目在溝通洽談，近40個(gè)，土儲(chǔ)面積接近1000萬平方米。只要拿下其中的15%，就可以實(shí)現(xiàn)150萬平方米拿地目標(biāo)。